Wo finde ich Immobilien? Diese Frage zu beantworten ist als Immobilieninvestor die wichtigste Aufgabe. Die meisten anderen Tätigkeiten kann man theoretisch auch an andere Personen outsourcen. Das richtige Objekt zu finden und die besten Immobiliendeals zu finden, kann einem niemand abnehmen.
In diesem Beitrag lernt ihr meine besten Tipps und Tricks, wie ihr an Off-Market Deals kommt und möglicherweise sogar die Makler Courtage spart.
Lass uns direkt loslegen!
Inhaltsverzeichnis
Wo finde ich Immobilienangebote?
1.) Internetportale
Als erstes kommen einem natürlich die gängigen Internetportale in den Sinn. Die wohl größte Platform in Deutschland ist Immobilienscout24. Dann gibt es natürlich auch noch weitere Portale wie Immowelt, Nestoria und Ebay Kleinanzeigen. Ich bin allerdings der Meinung, dass es ausreicht die beiden Marktführer Immobilienscout24 und Immowelt im Blick zu halten, weil sie die meisten Angebote auf dem Markt vereinen.
Es wäre Zeitverschwendung, alle Portale im Blick zu halten, da die meisten Verkäufer einen der Marktführer auswählen um Ihre Immobilie anzubieten. Die einzige Ausnahme besteht bei Ebay Kleinanzeigen, da dort auch oft private Personen Ihre Angebote einstellen, die man nicht auf den weiteren Portalen finden kann (teilweise sogar ganz ohne Makler).
Ich empfehle jedem Investor seinen Suchkriterien entsprechend Profile auf den beiden großen Portalen einzustellen. Somit erhälst du um immer die aktuellsten Angebote per E-Mail. Zum Beispiel kann man bei Immobilienscout24 nach dem Kaufpreis, Größe und Ortsteil spezifisch sein Profil einstellen und dann bis zu 3x pro Tag Updates erhalten. Sobald ein passendes Angebot veröffentlicht wird, erhaltet ihr dann immer alle passenden Immobilien direkt per E-Mail zugeschickt. So könnt ihr viel Zeit und Mühe sparen und schaltet eure Immobiliensuche auf Autopilot.
Beispiel:
Hier suche ich nach einer Wohnung im Stadtteil Oberbilk in Düsseldorf.
Mit einer Mindestgröße von 65 QM und bis zu einem Preis von 300.000 EUR. Also ein maximaler QM Preis von 4.615 EUR.
Sobald ihr dann ein passendes Angebot per E-Mail erhaltet, solltet ihr den Verkäufer bzw. Makler direkt telefonisch kontaktieren und euer Interesse bekunden. In den aktuell sehr angespannten Märkten werden Makler meist von vielen Interessenten per E-Mail kontaktiert. Meine Erfahrung zeigt aber, dass sich der Griff zum Telefon immer lohnt. Ihr schafft direkt einen persönlich Kontakt mit dem Makler aufzubauen und könnt mehr über das Objekt erfahren.
2.) Immobilienmakler
In jeder großen Stadt gibt es meist einige große Maklerbüros, die viele Objekte anbieten und die man bei seiner Objektsuche immer wieder sieht. Meist ist es keine schlechte Idee, sein detailliertes Suchprofil bei den Maklern zu hinterlassen und sich ab und zu nochmal ins Gespräch zu bringen (solange man auf der Suche nach neuen Objekten ist). Besonders, wenn man bereits einen erfolgreichen Deal mit einem Makler durchgeführt hat und der Kauf professionell abgewickelt wurde, kann es sein, dass der Makler einem weitere Objekte vor allen anderen zeigt.
Die meisten Objekte, die man findet werden über Makler angeboten. Natürlich ist es für uns als Investoren attraktiv Objekte ohne Makler zu finden, da wir uns dann die Maklercourtage sparen und weniger Eigenkapital einsetzen müssen. Sollte es allerdings nicht möglich sein ein Objekt ohne Makler zu finden, sollte man aus dieser Not eine Tugend machen und Makler gezielt einschalten, um diese mit einem klaren Profil beauftragen.
Da du den Makler nur im Erfolgsfall bezahlen musst, kostet diese aktive Ansprache von Maklern erstmal kein Geld und es entstehen somit keine zusätzlichen Risiken für dich. Natürlich musst du die abgemachte Provision zahlen, sobald der Makler ein passendes Objekt für die gefunden hat.
Der große Vorteil wenn du ein Objekt vorab gezeigt bekommst oder der Makler ein Objekt für dich exklusiv akquiriert ist es, dass du weniger zeitlichen Druck bei der Objektprüfung hast und keine anderen Konkurrenten, die dich möglicherweise überbieten. Wie du dir selbst einen schnellen Überblick über die Rentabilität des Objekts schaffst, zeige ich dir in diesem Blog Beitrag zur Renditeberechnung.
Hierbei ist es natürlich sehr wichtig den richtigen Makler einzuschalten. Ein schlechter Makler, der keine passenden Objekte für dich hat wird dich in deiner Suche nach einer passenden Kapitalanlage nicht weiterbringen. Wenn du als Suchprofil eine Wohnung als Kapitalanlage angegeben hast, dann aber den Makler aus deinem Ort kontaktierst, der sich auf Immobilien für Eigennutzer spezialisiert hat, wird dich das nicht weiterbringen. Von daher empfehle ich immer andere Investoren aus deinem Netzwerk und aus deinem Ort zu kontaktieren um den passenden Makler zu finden.
3.) Suchanzeigen
Suchanzeigen können durchaus ein interessantes Instrument sein, um ein passenden Renditeobjekt zu finden. Allerdings, bezweifle ich die Wirksamkeit in dem aktuell doch sehr angespannten Marktumfeld sehr. Die aktuelle Marktlage ist durch einen starken Überhang der Nachfrage (Käufer) über das Angebot (Verkäufer) geprägt. Ein Verkäufer wird daher aus verständlichen Gründen, kaum darauf verzichten, sein Angebot bei den gängigen Suchportalen einzustellen um den bestmöglichen Preis für seine Immobilie zu erzielen.
Eine Einschränkung ist natürlich zu machen, wenn du in Gebieten suchst wo das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage genau umgekehrt ist und ein Angebotsüberhang besteht. Allerdings stellt sich bei einem solchen Marktumfeld generell die Frage, ob du in einem solchen Umfeld investieren möchtest.
Wo finde ich Immobilien ohne Makler?
4.) Netzwerke
Das Netzwerken ist meiner Auffassung eine der verlässlichsten Quellen für die Suche nach Renditeobjekten. Mit einem Netzwerk meine ich den Aufbau und die Pflege eines relevanten Kreises an Personen, die auch im Bereich der Immobilien tätig sind und dich auf potenzielle Inventionen hinweisen können.
Zum Beispiel könnte der Kontakt zu einem Rechtsanwalt spezialisierst auf Scheidungsrecht, dabei helfen Objekte zu akquirieren, die nach einer Scheidung verkauft werden müssen. Eine Scheidung ist einer der häufigsten Gründe nach dem Tod eines Menschen, die einen zum Verkauf der Immobilie zwingen. Auch Immobilien aus Insolvenzen, werden oft durch Kontakte zu Rechtsanwälten und Insolvenzverwaltern verkauft. Natürlich ist dies keine Taktik für Anfänger und man muss sich die richtigen Kontakte über Jahre aufbauen.
5.) Eigentümerversammlung
Wenn du bereits deine erste Eigentumswohnung gekauft hast bist du automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese Gemeinschaft besteht aus dir und den weiteren Eigentümern, wobei die weiteren Eigentümer alle potenzielle Verkäufer sind. Ich versuche daher, immer auf alle Eigentümerversammlungen zu gehen und mich mit möglichen Verkäufern bekannt und machen und meine Anliegen deutlich und höflich zu formulieren. Dazu nehme ich auch immer meine Visitenkarte mit um sie bei Bedarf abzugeben und den Kontakt außerhalb der Versammlung zu vertiefen.
Meist sind die anderen Eigentümer nicht bereits direkt das Objekt zu verkaufen. Allerdings bist du dann wenn sie bereit sein sollten, der erste Ansprechpartner und hast somit einen entscheidenden Vorteil.
f.) Hausverwaltungen
Viele Hausverwaltungen fungieren auch gleichzeitig als Makler und vermitteln Objekte, der verkaufswilligen Eigentümer. Ich hinterlege bei jeder Hausverwaltung mein Suchprofil und spreche sie aktiv auf meine Suche an. In regelmäßigen Abständen (z.B. 1x pro Jahr) versuche ich mit dem Verwalter zu sprechen und erkundige mich, ob es mögliche Wohnungen in der WEG gibt. Oft nehmen die Hausverwaltungen für diese Dienstleistungen als Vermittler auch eine Maklerprovision.
Wo finde ich Immobilien Zwangsversteigerungen?
Wo finde ich Immobilien, die außerhalb der gängigen Portale angeboten werden und gegebenenfalls bereits in der Zwangsversteigerung sind. In NRW gibt es hierfür ein Portal der ZVG wo wöchentlich die aktuellsten Objekte in der Versteigerung angezeigt werden. Oft finden sich auch diese Objekte bei den gängigen Portalen wieder.
Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser in der Zwangsversteigerung sind ein ganz eigenes Thema und sicherlich nicht für den Anfänger zu empfehlen. Wenn ihr euch für das Thema interessiert, dann solltet ihr bereits ein bestehendes Portfolio besitzen und auch die passenden Kontakte für Handwerker haben.
Oft sind diese Immobilien mit Problemen behaftet, da sich die vorherigen Eigentümer nicht mehr um das Objekt gekümmert haben. Im Portal der ZVG findet ihr zu jedem Objekt ein Wertgutachten und Bilder. Dieses Gutachten, spiegelt einen ungefähren Wert der Immobilie wider. Allerdings ist es in der aktuellen Marktsituation meist nicht der Fall, dass du die Objekte für den Verkehrswert bekommen kannst.
In der Suchmaske im ZVG Portal kann man nach Bundesland, Gericht und dem Objekt sortieren. Im zweiten Schritt findet man dann die Termine am zuständigen Gericht. Um am Termin teilzunehmen und ein Objekt zu ersteigern muss man vorher bereits eine Anzahlung geleistet haben. Allerdings kann es durchaus interessant sein, einfach mal an einem Versteigerungstermin teilzunehmen um die Atmosphäre zu erleben.
Fazit
Als Immobilien Investor ist die Suche nach lukrativen Investments die wichtigste Aufgabe. Gleichzeitig ist es aber auch eine der zeitintensivsten und schwierigste Aufgaben. Es ist sehr wichtig, ein aktives Netzwerk für die erfolgreiche Objektakquise aufzubauen, da der Gewinn oft im Einkauf liegt. Wenn man eine Immobilie unter dem aktuellen Marktwert und ohne Makler einkauft und im zweiten Schritt den Wert strategisch steigert, dann ist man auf dem richtigen Weg zur finanziellen Unabhängigkeit.