In diesem Beitrag möchten wir euch die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erläutern.
Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt eine Besonderheit dar. Es ermöglicht das aufteilen von Gemeinschaftsflächen und Wohnflächen an einem Hausgrundstück. Ein einfaches Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus, wo die Eigentumswohnungen und Kellerräume dann ein Sondereigentum darstellen.
Da ein großes Mehrfamilienhaus oft viele Eigentümer hat, sind die Anteile in kleinere Stücke aufgeteilt.Die Details der Aufteilung kann man in der Teilungserklärung nachschauen. Die Teilungserklärung ist ein essentieller Bestandteil einer Immobilienprüfung (für Eigentumswohnungen oder bereits aufgeteilte Mehrfamilienhäuser).
Nicht jedes Haus eignet sich für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen. Hierfür müssen alle Einheiten klar voneinander getrennt sein (z.B. durch Türen). Die Bauaufsichtsbehörde muss die Abgeschlossenheit prüfen und bescheinigen.
Jede Wohnung ist nach der Aufteilung mit einem eigenen Grundbuch versehen. Dies bedeutet, dass Sie auch wie ein normales Grundstück übertragbar und mit Grundpfandrechtes belastbar ist.
Inhaltsverzeichnis
Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Bei einem bereits aufgeteilten Mehrfamilienhaus, wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden.
A.) Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum gehört wie der Name vermuten lässt, der Gemeinschaft also allen Eigentümern zusammen. Hierzu zählen unteranderem z.B. die Außenwände, das Treppenhaus, das Dach oder Gemeinschaftsgärten.
B.) Sondereigentum
Zum Sondereigentum gehören die einzelnen abtrennten Eigentumswohnungen mit Ausnahme der Außenwände und Fenster, die oft auch Gemeinschaftseigentum darstellen. Um dies zu prüfen schaut ihr am besten genau in der jeweiligen Teilungserklärung nach wie es geregelt ist. In der Praxis kann es entscheidend sein, ob eine Reparatur oder Modernisierungsmaßnahme das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft.
Kompetenzen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Sollte eine Maßnahme nur deine Einheit betreffen kannst du grundsätzlich schalten und walten wie du willst. Hierzu musst du dich nicht vorher mit den anderen Eigentümern abstimmen. Das betrifft alle Maßnahmen oder Entscheidungen, die du individuell für deine Wohnung triffst. Zum Beispiel die Auswahl der Fliesen im Bad oder des Parketts.
Praxis Beispiel:
Ist zum Beispiel das Treppenhaus zu streichen können die Kosten von der Gemeinschaft getragen werden und alle Eigentümer werden zur Kasse gebeten. Wenn aber zum Beispiel die Elektrik erneuert wird oder ein Schaden in der eigenen Wohnung auftritt, dann wird dies oft vom Eigentümer gezahlt.
Wenn hingegen etwa das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, so liegt die Zuständigkeit bei der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist das Parlament der Wohnungseigentümer. Sie tagt mindestens einmal pro Jahr, wofür sich der Begriff Wohnungseigentümerversammlung eingeschliffen hat. Dort werden die wichtigsten Entscheidungen und Beschlüsse getroffen. Einmal pro Jahr wird auch eine Abrechnung der Kosten vorgenommen sowie ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen.
Aufgaben des Verwalters
Die Entscheidungen der Gemeinschaft werden durch den Verwalter ausgeführt. Er verwaltet die gesamte Immobilie und kümmert sich als Vertretung um die Belange der Eigentümer und wird dafür bezahlt. Zu seinen Aufgaben gehören u.a. die Aufteilung der Betriebskosten und die Einziehung des Hausgelds. Sollte es ein Problem am Gemeinschaftseigentum geben, dann wird der Verwalter umgehend kontaktiert.
Der Verwalter wird meist für mehrere Jahre berufen, kann aber mit einer einfachen Mehrheit bestellt und abberufen werden.