Sondereigentum

Sondereigentum – was ist das?

Für Immobilien, die sich in den Händen einer Eigentümergemeinschaft befinden, sind klare rechtliche Richtlinien notwendig, um die Eigentumsverhältnisse zu regeln. Besonders wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen dem individuellen Eigentum der einzelnen Eigentümer und dem Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum bezeichnet dabei jene Eigentumsanteile an einer Gemeinschaftsimmobilie, über die die jeweiligen Eigentümer allein verfügen, während das Gemeinschaftseigentum der Gesamtheit der Eigentümer obliegt. Daraus lassen sich die jeweiligen finanziellen und juristischen Rechte und Pflichten der Eigentümer ableiten. Beim Kauf oder Verkauf von Anteilen an einer Gemeinschaftsimmobilie bilden Sondereigentumsbereiche und Anteile am Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteil) grundsätzlich eine Einheit.

Entsprechende Eigentumsverhältnisse können an Wohngebäuden, aber auch an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen bestehen.

Das Sondereigentumsrecht gilt dabei als ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht. Das bedeutet, dass es sich um regelrechtes Eigentum handelt, das lediglich durch die Grenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingeschränkt wird.

Unterscheidung von Rechten am Sondereigentum

Ein Sondereigentumsrecht kann an Wohnraum oder aber an anderweitig genutzten Räumen bestehen. Bei letzteren wird die Bezeichnung „Teileigentum“ verwendet. Zum Beispiel wird das Sondernutzungsrecht einer nicht für wohnrechtliche Zwecke genehmigten Einheit, Teileigentum genannt. Dies trifft zum Beispiel für Büros oder Praxisräume zu. Als Investor ist im Zuge der Objektprüfung sehr wichtig, diese Sachverhalte eingehend zu prüfen und zu klären ob man wirklich auch zu Wohnzwecken genehmigtes Sondereigentum erwirbt.

Sondereigentumsrecht an Wohnungseigentum

Sondereigentumsrechte können sich auf Wohngebäude beziehen. Dies betrifft hauptsächlich Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen. Hier definiert § 1, Abs.2 des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) das Wohnungseigentum als das Eigentum „an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Das individuelle Eigentum wäre also in diesem Fall die Wohnung selbst, sowie etwaige zugehörige bauliche Einheiten, wie etwa ein Kellerraum oder eine Terrasse, die nur dem jeweiligen Eigentümer obliegen. Gemeinschaftseigentum wären hingegen alle durch die gesamte Gemeinschaft genutzten Bereiche und Anlagen (Treppenhaus, Zentralheizung, Zufahrten, etc…).

Sondereigentumsrecht an Teileigentum

Sondereigentumsrechte können auch an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen in entsprechenden Gemeinschaftsimmobilien bestehen. Dabei kann es sich beispielsweise um Büro- oder Geschäftsräume handeln. In diesem Fall spricht das WEG in § 1, Abs. 3 von Teileigentum und definiert es als das Eigentum „an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Sonder- und Teileigentum werden, abgesehen von ihrem Nutzungszweck, rechtlich gleich behandelt.

Worauf können sich Rechte aus Sondereigentum beziehen?

Der in sich abgeschlossene Bereich einer Eigentumswohnung lässt sich leicht als Sondereigentumsbestandteil definieren. Allerdings muss das Sondereigentum in einer Immobilien nicht unbedingt eine bauliche Einheit bilden und kann auch weitere separate Orte im Haus oder auf dem Grundstück betreffen. Beispiele dafür wären ein eigener Kellerraum oder eine Garage. Umgekehrt können auch innerhalb der Wohnung bauliche Bestandteile vorhanden sein, an denen Gemeinschaftseigentumsrechte bestehen (beispielsweise tragende Wände oder durchgehende Rohrleitungen.

Was genau im konkreten Fall zum Eigentum eines spezifischen Eigentümers zählt, wird durch die sogenannte Teilungserklärung festgelegt. Als Gemeinschaftseigentum gilt im Umkehrschluss all das, was nicht durch die Teilungserklärung als Sondereigentum definiert wird.

Nicht mit Sondereigentumsrechten versehen werden können Gartenflächen, da sich Sondereigentumsrechte nur auf geschlossene Räume beziehen können. Gärten sind damit automatisch Gemeinschaftseigentum. Eine separate Nutzung eines Gartens oder bestimmter Gartenbereiche ist über das Sondernutzungsrecht möglich, das rechtlich vom Eigentum allerdings klar abgegrenzt ist.

Festlegung durch die Teilungserklärung

Verbindlich geregelt sind Sondernutzungsrechte für die Eigentümer durch die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung. Änderungen daran sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich und bedürfen einer entsprechenden Grundbucheintragung.

Zur Teilungserklärung gehört der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Es handelt sich dabei um eine Bauzeichnung, in der auch Sondereigentumsanteile kenntlich gemacht werden müssen. Die Abgrenzung zwischen den verschiedenen Sondereigentumsbereichen und dem Gemeinschaftseigentum muss klar ersichtlich sein. Zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörige Bereiche müssen gekennzeichnet und klar zuordenbar sein. In der Regel handelt es sich dabei um die Räume der Wohnung selbst (inklusive Sanitäranlagen, Einbaumöbeln, Boden- und Wandbelägen, sowie nicht tragender Wände) und außerhalb liegende Räume (z.B. Keller).

Rechte und Pflichten bei Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, ist sowohl aus rechtlicher als auch aus finanzieller Sicht entscheidend. In welcher Art und in welchem Umfang Gemeinschaftseigentum genutzt, verwaltet oder verändert wird, entscheidet die gesamte Eigentümergemeinschaft. Auch die damit verbundenen Kosten trägt sie gemeinsam. Einzelne Eigentümer dürfen hier nicht einfach eigenmächtig handeln.

Anders sieht es bei Sondereigentumsbestandteilen aus. Hier liegt die Verfügungsgewalt beim jeweiligen Eigentümer. So kann beispielsweise eine Eigentumswohnung vom Eigentümer nach Belieben gestaltet werden. Über das neue Bad, die neue Einbauküche, Boden- oder Wandgestaltung, u.s.w. entscheidet allein der Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft hat dabei kein Mitspracherecht. Die einzige Einschränkung: die Rechte Dritter müssen gewahrt werden.

Grenzbereiche der Sondereigentumsrechte

Die Sondereigentumsrechte enden dort, wo die Rechte Dritter beeinträchtigt werden. Im Wohnbereich betrifft das insbesondere die Rechte anderer Eigentümer bezüglich ihres Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Konkret ergibt sich daraus eine nicht immer ganz einfache Grenzziehung.

In welchen Farben ein Eigentümer die Wände seiner Wohnung streicht ist beispielsweise selbstverständlich seine Sache. Aber was ist mit dem Balkongeländer, der Wohnungseingangstür oder dem Garagentor? Rechtlich gesehen endet das Sondereigentumsrecht dort, wo „…das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das […] zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird“ (WEG, §5, Abs.1).

Damit können Balkon, Garage oder Eingangstür zwar Sondereigentumsbestandteil sein, Veränderungen am Äußeren würden aber in die Erscheinung des Gebäudes eingreifen und damit die Gemeinschaft betreffen. Sie dürfen also nicht eigenmächtig vorgenommen werden. Am Beispiel des Balkons bedeutet das: Nutzungsfläche, Innenanstrich und Bodenbelag dürfen umgestaltet werden, Brüstungen oder andere äußere Bauteile aber nicht. Ihre Gestaltung und Instandhaltung sind – auch im Hinblick auf die Kosten – Sache der Gemeinschaft.

Auch bei Installationen (beispielsweise bei Rohrleitungen) ist auf eine genaue Abgrenzung zu achten, da insbesondere hier die Verantwortung für die Instandhaltung und damit verbundene Kosten eine große Rolle spielen kann.

Abgrenzung vom Sondernutzungsrecht

Vom Sondereigentumsrecht abzugrenzen ist das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht bezeichnet das Recht eines einzelnen Eigentümers bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums alleinig zu nutzen. Es handelt sich also um ein exklusives Nutzungsrecht. Im Unterschied zu Sondereigentumsrecht, bleiben Bereiche die einem Sondernutzungsrecht unterliegen allerdings Gemeinschaftseigentum.

Das Sondernutzungsrecht betrifft klassischerweise Bereiche wie Kellerabteile, Park- und Stellplätze, Dachböden oder Freiflächen. Eigentümergemeinschaften können Sondernutzungsrechte für einen Bereich selbstständig festlegen. In der Regel bleiben Verwaltung und Instandhaltung dabei Sache der Gemeinschaft. Es ist allerdings möglich, die Übernahme entsprechender Pflichten zu vereinbaren.

Mit einem Sondernutzungsrecht können Auflagen verbunden sein. Handelt es sich beispielsweise um eine Gartenfläche, müssen unter Umständen bestimmte Regeln zur Gestaltung eingehalten werden.