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Definition
Als ortsübliche Vergleichsmiete gilt der Wert, der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters in den letzten 4 Jahren durchschnittlich gezahlt wurden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist je Stadt unterschiedlich und kann im Mietspiegel der jeweiligen Stadt nachgeschlagen werden. Der Mietspiegel unterscheidet zwischen Neu- und Altbau Wohnungen sowie verschiedenen Austattungsmerkmalen. Zudem wird nach der Größe und Lage unterschieden.
Als Investor ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiger Indikator, wenn es um die Vermietung und erzielbare Mieten pro m2 geht. Ihr solltet euch daher bevor ihr eine Immobilie kauft immer den aktuellen Mietspiegel kaufen. Den Mietspiegel findet ihr bei Haus und Grund (z.B. hier in Düsseldorf)
- Das Gesetz nennt ausdrücklich die für den Vergleich der Wohnungen wesentlichen Merkmale: Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete – Merkmale im Gesetz
Praxistipp
Wenn du als Immobilien Investor ein bestehendes Mietverhältnis übernimmst und die gezahlte Miete schon der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder sie sogar übersteigt, dann darfst du keine Mieterhöhung durchführen. Die einzige Ausnahme hierzu besteht im Falle einer Modernisierungsumlage nach einer umfangreichen Sanierung / Modernisierung.
Ortsübliche Vergleichsmiete kann vor Gericht festgestellt werden
Im Zuge einer Mieterhöhung kann es schnell zum Streit zwischen Vermieter und Mieter kommen. Oft enden diese Auseinandersetzungen dann vor Gericht. Das Gericht kann dann final beschließen, ob die Miethöhe so gerechtfertigt ist und die Mieterhöhung entweder annehmen oder ablehnen.
- nach dem Mietspiegel, wenn es in der Stadt oder Gemeinde einen aktuellen Mietspiegel gibt (immer der Fall in großen Städten), und dort vergleichbarer Wohnraum erfasst ist
- durch ein Gutachten eines Sachverständigen beauftragt durch das Gericht
Mieterhöhung des Vermieters
Möchtet ihr als Vermieter die Miete erhöhen, dann könnt ihr euch auf die vergleichbare Miete beziehen. Wichtig ist es vergleichbare Faktoren wie Größe, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattung möglichst vergleichbar zu machen.
Neuer Mietvertrag
Auch bei der Neuvermietung kann die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle spielen. Zum Beispiel, darf die Neuvermietungsmiete nicht mehr als 20 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Ansonsten spricht man von Mietwucher.
Neuvermietung – ab wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, dass in angespannten Städten und Gemeinden für Entlastung der Mieter sorgen soll. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Preise bei Neuvermietung nicht über 10 Prozent höher als die ortsübliche Miete liegen dürfen.
Mieterhöhung – Kappungsgrenze muss beachtet werden
Die Kappungsgrenze greift um Mieter vor zu schnellen Mieterhöhungen zu schützen. Als Instrument sieht sie vor, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent (oder 15 Prozent in angespannten Wohnlagen steigen darf). Sollte der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachten, ist die Mieterhöhung nicht zulässig und kann vom Mieter angefochten werden.
Im Umkehrschluss heißt es für euch als Vermieter, dass sie die Miete nicht willkürlich erhöhen können, sondern sich an bestimmte Regeln halten müssen. Wenn ihr mehr zu dem Thema lesen wollte emfephle ich euch unseren Artikel zur Mieterhöhung mit Beispielen und Fristen.