Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus bist du automatisch Mitglied in dessen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Grund dafür ist, dass dir nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum gehört (Grundstück des Hauses, gemeinschaftlich genutzte Elemente wie Treppenhaus, Lift usw.). Die Eigentümer müssen anteilig für die Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums sorgen. Dafür wird die Instandhaltungsrücklage (IHR) genutzt. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, monatlich einen fixen Betrag für die IHR des Mehrparteienhauses zu zahlen, sofern es eine solche gibt.
Wozu gibt es Instandhaltungsrücklagen?
Um größere Summen nicht plötzlich und unerwartet bereitstellen zu müssen, gibt es die IHR, die bei einer Reparatur oder Sanierung (Dach reparieren, Fassade renovieren,…) herangezogen wird und den Eigentümern als finanzielles Polster dient. Durch die monatlichen Zahlungen sind die Ausgaben für die Eigentümer besser kalkulierbar und sollten nicht in finanziell gerade ungünstigen Momenten überraschen. Tritt plötzlich ein Schaden auf, kann dieser dank der Rücklagen schnell und unkompliziert behoben werden. Auch regelmäßige, kleine Wartungsarbeiten werden aus diesem Topf bezahlt, was dafür sorgt, dass größerer Sanierungen seltener anfallen.
Muss in jedem Fall eine Rücklage angespart werden?
Laut Wohnungseigentümergesetz (§21, Abs. 5, Nr. 4) muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eines Mehrparteienhauses für dessen ordnungsgemäße Führung eine IHR bzw. „Instandhaltungsrückstellung“ angespart werden.
Allerdings gilt dies nicht verpflichtend, wenn alle Eigentümer einstimmig entscheiden, keine IHR zu wollen. Ist jedoch nur ein einziger Eigentümer für das Ansparen einer Rücklage, kann er dies notfalls sogar vor Gericht durchsetzten. In der Regel wird das aber kaum passieren, da sich die Mehrzahl in einer Wohnungseigentümergemeinschaft überwiegend für eine IHR ausspricht, um im Notfall Reparaturen nicht komplett selbst bezahlen zu müssen.
Wie wird die IHR berechnet?
Für die Höhe des Betrages der IHR gibt es größtenteils keine gesetzlichen Vorgaben – es gibt im Gesetzbuch nur dein Hinweis auf eine „angemessene Höhe“ (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) ohne pauschale Summen – sie wird daher von der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. Ausschlaggebend dafür ist der Zustand, die Ausstattung und das Alter, die Einfluss auf die Reparaturanfälligkeit einer Immobilie haben.
Als grober Anhaltspunkt zur Höhe einer angemessenen Rate eignen sich zwei Berechnungsmethoden:
1. Sozialer Wohnbau
Im sozialen Wohnbau gibt es genaue Vorgaben, wie hoch die Rücklage pro Quadratmeter im Jahr maximal sein darf. Entscheidend dafür ist das Alter der Immobilie:
- bis 21 Jahre 7,10 € pro m²
- 22 bis 31 Jahre 9 €
- ab 32 Jahre 11,50 €
Ist ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der maximale Betrag um jeweils 1 €.
In der Praxis: für eine 70 m² große Neubauwohnung mit Aufzug fallen monatlich 47,25 € an (8,10 € * 70/12 = 47,25 €).
2. Die Peterssche Formel
Für diese Berechnung ist nicht das Alter der Immobilie entscheidend, sondern deren Herstellungskosten pro m², die mit dem Faktor 1,5 multipliziert werden. Da diese Formel davon ausgeht, dass ein Gebäude alle 80 Jahre komplett saniert werden muss, werden die Herstellungskosten anschließend durch 80 geteilt. Rund 70% der sich ergebenden Summe sind für die IHR vorgesehen.
In der Praxis: die Immobilie, in der deine 70 m²-Wohnung ist, hat Herstellungskosten von 1600 € pro m².
1600 € * 1,5/80 = 30 € pro m². 70% davon (21 €) gehen in die IHR. Pro Monat sind somit 122,5 € fällig (21 € * 70/12 = 122,5 €).
Da die Summen hier meist sehr hoch ausfallen, sind sie nicht praktikabel und dienen eher als grobe Orientierung. Deswegen erstellt die Hausverwaltung eines Mehrparteienhauses einen Jahreswirtschaftsplan, um die angemessene IHR anhand der jährlichen Ein- und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft individuell zu bestimmen.
Wer muss die IHR bezahlen?
Jeder Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus muss in die IHR einzahlen, sofern es eine gibt. Normalerweise werden die Kosten je nach Miteigentumsanteil aufgeteilt, individuelle Teilungen der Wohnungseigentümer sind aber möglich (z. B. zahlt jede Person im Haushalt ihren Anteil der IHR).
Mieter dürfen nicht zur Zahlung der IHR herangezogen werden, der Eigentümer ist zahlungspflichtig.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage verwaltet?
Der Hausverwalter hat die Aufgabe, die IHR zu verwalten. Auch wenn nicht er, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft über die monatliche Höhe und die Verwendung der IHR abstimmt, obliegt es ihm, eine angemessene Summe vorzuschlagen. Außerdem hat er sicherzustellen, dass den bei einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen eine ordnungsgemäße Durchführung folgt. Zusätzlich überprüft der Hausverwalter, ob alle Parteien regelmäßig und fristgerecht in die IHR einzahlen, die auf einem separaten Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt wird. Kommt es zu plötzlichen Schäden am Haus, ist er dafür verantwortlich, das für Reparaturen benötigte Geld von diesem Konto rasch zur Verfügung zu stellen.
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht laut Gesetz (§ 20 WEG) einen Hausverwalter. Dabei ist es den Eigentümern überlassen, ob sie jemanden aus ihrer Mitte mit der Verwaltung betrauen oder einen externen Dienstleister einstellen.
Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig oder zu hoch angesetzt – was kann ich tun?
Ist die IHR zu niedrig angesetzt, ist sie oft nicht ausreichend, um im Notfall für Schäden aufzukommen. Dann muss jeder Eigentümer für die Kosten selbst in die Taschen greifen, die sich auf mehrere tausend Euro belaufen können. Hat man diese nicht schnell zur Hand, kann man nur hoffen, dass die Hausgemeinschaft einer Ratenzahlung zustimmt, ansonsten muss das Geld irgendwie aufgetrieben werden – notfalls durch den Verkauf der Wohnung.
Merkst du also beim Kauf der Wohnung, dass die IHR zu niedrig ausfällt, solltest du bei der nächsten Eigentümerversammlung dafür sorgen, dass der monatliche Betrag erhöht wird.
Fällt dir jedoch auf, dass die IHR zu hoch angesetzt ist, kannst du fordern, dass die Summe gesenkt wird. Ist schon sehr viel Geld im Topf der IHR, kann außerdem veranlasst werden, einen Teil davon auf ein gut verzinstes Festgeldkonto zu verlegen. Zu beachten ist aber, dass die Zinsen zu versteuern sind und der Zugriff aufs Geld während der Laufzeit nicht möglich ist. Diese Anlageform sollte also nur dann gewählt werden, wenn die restliche IHR ausreichend ist, um nötige Ausgaben zu begleichen.
Zurückfordern kann man zu viel gezahlte Rücklagen allerdings nicht. Entweder werden sie für optische Verschönerungen wie Anstriche usw. verwendet oder verbleiben ungenutzt am Konto.
Einen Vorteil bieten schon gezahlte Rücklagen beim Wohnungsverkauf: dein vorhandener Anteil an der IHR darf auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.
Was darf/darf nicht mit der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?
Da die IHR zweckgebunden ist, darf sie nur für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verwendet werden. Darunter fallen beispielsweise Dachreparaturen, die Modernisierung der Heizungsanlage, die Renovierung des Treppenhauses oder des Kellers. Nicht genutzt werden darf die IHR für laufende Kosten wie die Wohngebäudeversicherung oder Heizkosten, und auch private Renovierungen von Einzelwohnungen sind damit nicht erlaubt.
Die Eigentümer können über jeden Einsatz der IHR selbst entscheiden. Es obliegt ihnen zu bestimmen, ob eine Instandsetzung komplett, zum Teil oder gar nicht durch Rücklagen gedeckt werden soll. Bei kostengünstigen Reparaturen kann es von Vorteil sein, die IHR nicht anzurühren, um für größere Notfälle genug Geld zur Verfügung zu haben. Die alternative „Sonderumlage“ ist von jedem aber genauso verpflichtend zu zahlen wie die IHR.
Worauf sollten Käufer bei der Instandhaltungsrücklage achten?
Zahlungen an die IHR müssen in den Kaufpreis einkalkuliert werden. Auch die monatlichen Kosten sind zu beachten, die aber auch als Werbungskosten abgesetzt werden können, sofern du die Wohnung vermietest und die IHR ordnungsgemäß verwendet wird, anstatt ungenutzt auf dem Konto zu liegen.
Für die Berechnung der Grunderwerbssteuer wird die IHR nicht herangezogen. Wird der Kaufpreis um die IHR erhöht, wird diese Summe in einer Klausel im Kaufvertrag separat erwähnt.
Verweigern lässt sich die IHR übrigens nicht. Wurde sie von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen, ist sie auch von jedem Eigentümer zu zahlen.