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Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Bestellung einer Grundschuld wird bei der Finanzierung einer Immobilie notwendig. Insofern der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis über einen Kredit finanziert, wird die Grundschuld für die kreditgebende Bank in das Grundbuch als Sicherheit eingetragen. Dieses Prozedere wird als Grundschuldbestellung bezeichnet und von nahezu allen Banken als Grundvoraussetzung für die Erteilung eines Kredites fixiert. Wenn der Käufer Raten nicht begleichen kann, sichert sich das Kreditinstitut mit der Bestellung der Grundschuld Rechte an der Immobilie als Sicherheit für die Vergabe des Kredites.
Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht dar, welches rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 1191 ff. geregelt ist. Gemäß Paragraph 1192 Abs. 1 BGB gelten die meisten Vorschriften, welche für Hypotheken Anwendung finden, ebenso für die Grundschuld.
Mit dem Grundpfandrecht belastet der Gläubiger das Grundstück bzw. eine Immobilie zu seinen Gunsten. Im Regelfall ist die Bank der Gläubiger. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt mit der Höhe des finanzierten Betrages. Mit der Sicherung der Ansprüche durch den Notar im Grundbuch werden einige Rechte an der Immobilie dem Gläubiger gewährt:
Die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung:
Mit dieser besonderen Klausel stimmt der Kreditnehmer zu, dass bei fortwährenden Zahlungsschwierigkeiten die Zwangsvollstreckung durch die Bank realisiert werden darf. Konkret kann mit dieser vertraglichen Fixierung die Zwangsvollstreckung ohne weiteres Klagewegverfahren mit sofortigem vollstreckbarem Titel realisiert werden.
Wenn der Kreditnehmer die zu zahlenden Raten nicht mehr begleichen kann, muss das Kreditinstitut keinen rechtlich langwierigen Klageweg bestreiten, sondern kann direkt die Zwangsvollstreckung anordnen. In der Folge wird die Immobilie mittels einer Zwangsvollstreckung veräußert und der daraus resultierende Ertrag wird dem Gläubiger gut geschrieben. Insofern der Verkaufserlös höher ist, als die noch offene Schuld inkl. Zinsen erhält der dann ehemalige Eigentümer der Immobilie den überschüssigen Betrag.
Die Zwangsversteigerung:
Gemäß Paragraph 1147 BGB können die Forderungen aus der bestellten Grundschuld mit dem Instrument der Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden. Die Zwangsversteigerung ist das Hauptelement der Grundschuldbestellung und die konkrete Absicherungsmöglichkeit für das finanzierende Kreditinstitut.
Das abstrakte Schuldanerkenntnis:
Die Forderung eines abstrakten Schuldanerkenntnisses wird im Rahmen der Bestellung der Grundschuld im Regelfall vom Kreditnehmer gefordert. Mit diesem Instrument wird die Sicherheit auf das weitere Vermögen des Schuldners ausgeweitet. Aufgrund des umfangreichen und häufig viel Zeit in Anspruch nehmenden Verfahrens der Zwangsversteigerung sichert sich die Bank mit weiteren Vermögensgegenständen ab. Um bei Zahlungsschwierigkeiten zügig an das Geld zu kommen, kann das Kreditinstitut auch weitere Vermögensgegenstände wie Fonds, Bargeld oder materielle Vermögensgegenstände pfänden. Mit der Unterzeichnung der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung kann die Bank für die weiteren Vermögensgegenstände ohne den umständlichen Klageweg sofort einen vollstreckbaren Titel erwirken.
Die Grundschuldbestellung stellt mit den vorgenannten Rechtsfolgen eine umfangreiche Absicherung für die Bank dar. Sollten Zahlungsschwierigkeiten hat das Kreditinstitut mit diesen Instrumenten Zugriff auf die abgesicherte Immobilie und weitere Vermögensgegenstände des Kreditnehmers.
Wie läuft die Grundschuldbestellung im Detail ab?
Die Grundschuldbestellung ist ein umfassender Prozess. Als Prozessbeteiligte sind die finanzierende Bank, der Kreditnehmer sowie als neutrale Person ein Notar in den Vorgang involviert.
Schritt 1: Eintragung im Grundbuch
Nach positiver Prüfung der Kreditwürdigkeit durch die finanzierende Bank erfolgt zunächst die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Erst nach der Eintragung erfolgt die Auszahlung des Kredites. Um diesen Sachverhalt nachvollziehbar zu gestalten, wird von dem Finanzinstitut das Grundschuldbestellungsformular an den Kreditnehmer übermittelt. In diesem Dokument sind wesentliche Parameter wie die Grundschuldhöhe und der Nutzungszweck enthalten. Mit der Erklärung des Nutzungszweckes wird die Verwendung der abstrakten Grundschuld konkret beschrieben. Nach Übersendung der Formulare kann der zuständige Notar mit den Vorbereitungen starten.
Als folgender Schritt steht der Beurkundungstermin bei einem Notar an. In diesem Termin wird die Beurkundung der Grundschuldbestellung realisiert. Da die Unterzeichnung des Kaufvertrages und die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Deutschland ebenso vor einem Notar realisiert werden muss, erfolgt dies häufig in einem Termin mit der Bestellung der Grundschuld.
Schritt 2: Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird als Zwischenschritt vor der finalen Grundbucheintragung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages realisiert. Da es sich bei dem umfangreichen Kaufvertragsprozess um einen Zeitraum von mehreren Monaten handelt, sichert sich der Käufer mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor weiteren Belastungen ab.
Durch die zeitnahe Eintragung dieser Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer das Grundbuch nicht weiter belasten, da die Vorstufe des Eigentumsübergangs mit der Auflassungsvormerkung nachweislich im Grundbuch hinterlegt ist. Ohne diesen Schritt wäre es möglich, die Immobilie noch an einen anderen Käufer zu veräußern bzw. könnten weitere Grundschulden eingetragen werden, für die der spätere Eigentümer haften würde. Um diesem nachteiligen Vorgehen vorzubeugen wird der Käufer mit der verbindlichen Eintragung der Auflassungsvormerkung abgesichert.
Durch die fachlichen und rechtlichen Kenntnisse des Notars sowie dessen Neutralität erfolgt in dem Beurkundungstermin auch die Erklärung über die rechtlichen Folgen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Weiterhin wird dem Käufer durch den Verkäufer eine Vollmacht für die Belastung erteilt. Da der Verkauf zu diesem Zeitpunkt final noch nicht abgeschlossen ist und weitere Schritte folgen, muss der Verkäufer die Eintragung der Grundschuld zu ermöglichen.
Schritt 4: Unterlagen werden an Grundbuchamt übermittelt
Nach der Finalisierung der unterzeichneten Unterlagen versendet der Notar die Urkunde über die Bestellung der Grundschuld inklusive der Belastungsvollmacht an das zuständige Grundbuchamt. Mit dem Versand wird die Eintragung der Grundschuld offiziell veranlasst. Nach dem Einreichen muss gewartet werden, bis die Bestätigung durch das Grundbuchamt an den Notar übermittelt worden ist. Dieser Vorgang dauert je nach Grundbuchamt wenige Wochen bis zu mehrere Monate.
Ist die Bestellung der Grundschuld bei dem Notar eingegangen sendet dieser eine Ausfertigung der Urkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug an das Kreditinstitut. Parallel wird durch den Notar der Käufer und Verkäufer informiert.
Durch die Bank kann nunmehr der Kredit ausgezahlt werden, da der offizielle Nachweis über die formale Bestellung der Grundschuld vorliegt.
Schritt 4: Kaufpreisfälligkeit
In der Folge wird der Kaufprozess weiter fortgeführt. Nach der Auszahlung des Kredites wird der Kaufpreis durch den Notar fällig gestellt, sodass der Kaufvertrag Zug um Zug realisiert wird. Parallel zur Zahlung des Kaufpreises wird zudem die Grunderwerbssteuer in Rechnung gestellt. Diese variiert je nach Bundesland innerhalb Deutschlands zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer kann bspw. durch den Abzug von mit dem Kaufpreis verrechneten Möbeln bzw. Inventar reduziert werden, da lediglich auf das Gebäude und das Grundstück die Grunderwerbssteuer fällig wird. Mehr Details zu diesem Thema findest du in meinem ausführlichen Blog Beitrag.
Schritt 5: Eigentumsumschreibung
Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer wird durch den Notar die Umschreibung des Eigentums beantragt. Die Beantragung wird beim dem Grundbuchamt vollzogen. Erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer erhält der Käufer bzw. der Notar von dem Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist für den Notar zwingende Voraussetzung für den Antrag zur Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer.
Schritt 6: Wirtschaftlicher Übergang
Die anschließend folgende Umschreibung dauert einen Zeitraum von ca. zwei Monaten bis zu einem halben Jahr. Im Kaufvertrag wird daher im Regelfall fixiert, dass zum nächsten Monatsersten bzw. am Folgetag nach der Kaufpreiszahlung der wirtschaftliche Eigentumsübergang erfolgt.
Da die Umschreibung nach Erfüllung der vorgenannten Kriterien nur noch ein formeller Akt ist, übernimmt der Käufer bei entsprechenden kaufvertraglicher Regelung den Kaufgegenstand mit allen Rechten, Pflichten und Lasten. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer bereits für die Sicherstellung der vertragsgemäßen Nutzung des Objektes, die Verkehrssicherungspflicht und sämtliche weitere Pflichten zuständig.
Auch die Klärung von Versicherungsleistungen für das Gebäude bzw. Grundstück sollte mit dem sogenannten Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgen, damit im Versicherungsfall ab dem Stichtag die Versicherungslage geklärt ist. Gleichzeitig kann der neue Eigentümer auch ohne formelle Umschreibung im Grundbuch die Immobilie nutzen bzw. bei vermieteten oder verpachteten Gebäuden bzw. Grundstücken die Mieten bzw. Pachten verbuchen.
Schritt 7: Eintragung im Grundbuch
Im Grundbuchamt wird die verbindliche Umschreibung vollzogen, sodass der Käufer nach der Umschreibung auch rechtlicher Eigentümer wird. Die Information diesbezüglich erfolgt im Regelfall direkt durch das Grundbuchamt gegenüber dem Notar bzw. dem neuen Eigentümer.
Schritt 8: Löschung der alten Grundschuld aus dem Grundbuch
Schließlich ist der letzte formale Akt in diesem Zyklus die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Die Löschung zu einem lastenfreien Grundbuch erfolgt nach vollständiger Rückzahlung des Kredites bzw. sämtlicher Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Kauf bzw. Bau der Immobilie. Nach Begleichung des Kredites erhält der Eigentümer von dem kreditgebenden Institut eine Löschungsbewilligung. Mit dieser Löschungsbewilligung kann bei einem Notar der Wahl die Löschung beantragt werden.
Die finale Löschung als formaler Schritt kostet Gebühren. Da es keine Verpflichtung zur Löschung gibt, können die Grundschulden auch im Grundbuch verbleiben, insbesondere da durch eingetragene Grundschulden, welche bereits vollständig zurückgezahlt worden sind, keine Nachteile für den Eigentümer existent sind.
Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?
Die genaue Dauer kann nicht einheitlich definiert werden. Im Regelfall dauert der Vorgang der Bestellung einer Grundschuld ca. drei bis sechs Wochen. Aus finanziellen Gesichtspunkten ist ein gutes Zeitmanagement sehr wichtig, da mit Fälligstellung des Kaufpreises die Zahlung durch den Verkäufer erwartet wird. Erfolgt dann keine Zahlung gemäß der Regelungen im Kaufvertrag können Verzugszinsen anfallen. Daher ist bei der Fixierung des Kaufvertrages darauf zu achten, dass die Fälligstellung des Kaufpreises nicht zu kurzfristig angesetzt wird. Die Terminkette wird in Abstimmung mit dem Verkäufer, Käufer und dem Notar vorgenommen. Aufgrund der Erfahrungen können sich die Vertragsbeteiligten bei dem Notar auch Empfehlungen einholen.
Wo führt man die Grundschuldbestellung durch?
Die Bestellung einer Grundschuld kann in Deutschland grundsätzlich ausschließlich durch einen Notar veranlass werden. Als neutrales Organ zwischen dem Verkäufer und dem Käufer dient der Notar als rechtlicher Experte, sodass rechtlich nicht zulässige Geschäfte ausgeschlossen werden. Zudem ist der Notar verpflichtet beide Vertragsparteien unparteiisch zu beraten und den Eigentumsübergang zu organisieren. Da es sich im Segment von Kaufvertragsabwicklungen bei Grundstücken und Gebäuden um höhere Geschäftswerte handelt, ist ein Notar erforderlich.
Dies ist auch im Bürgerlichen Gesetzbuch in Paragraph 311b Abs. 1 geregelt. Somit sind nur durch einen Notar beurkundete Grundstückskaufverträge wirksam. Erfolgen diese Vertragsabwicklungen nur durch Unterzeichnung von Verkäufer und Käufer ohne eine notarielle Beurkundung sind die Verträge nichtig.
Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldbestellung?
Bei der Bestellung einer Grundschuld entstehen Kosten für den Notar für die Beurkundung selbst sowie weitere Gebühren an das Grundbuchamt. Die Kosten sind in dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) niedergeschrieben und bemessen sich an dem Kaufpreis. Als kalkulatorischer Wert sind 1,5 % bis 2 % einzuplanen. Beide Kostenpositionen werden mit dem gleichen Satz angerechnet. In der Gebührenordnung der aus dem GNotKG sind konkrete Gebührenwerte für bestimmte Geschäftswerte definiert.
Je nach Leistungen gibt es Bestimmungen für das Grundbuchamt und für die Notare, welche Vervielfachen in Form von Sätzen angesetzt werden dürfen. So kann bspw. für die Beurkundung eines Kaufvertrages der doppelte Satz angesetzt werden. Für die Eintragung der Grundschuld ist der einfache Satz anzusetzen ebenso wie für die Beurkundung der Grundschuld.
Kann die Grundschuld übertragen bzw. abgetreten werden?
Es kann verschiedene Konstellationen geben, in denen die Grundschuld übertragen bzw. abgetreten wird. Im Rahmen eines Bankenwechsels wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Die passiert bspw. bei einer Umfinanzierung oder einer Anschlussfinanzierung. Da die Löschung und Umschreibung der Grundschuld deutlich teurer ist, nutzen viele Banken bzw. Eigentümer die Möglichkeit der Abtretung der Grundschuld. Im Gegensatz zu einer Löschung und neuen Eintragung entfallen die Kosten für den Notar und die Grundbuchkosten. Die exakten Kosten berechnen sich nach den Inhalten des GNotKG und liegen bei ca. einem Drittel bis zu 50 Prozent gegenüber der Neueintragung und Löschung. Im Durchschnitt dauert der Vorgang der Grundschuldabtretung ca. zwei bis vier Wochen und wird mit einer unterzeichneten Abtretungserklärung der bisherigen Bank im Grundbuch vermerkt.