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Was ist eine Flurkarte?
Die Flurkarte, welche auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt wird, zeigt die Liegenschaften in einem bestimmten Bereich aus der Vogelperspektive. Die Karte stellt einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster dar und bildet Straßen, Gebäude mit den Hausnummern und die Flurstücke ab.
In Deutschland werden alle Grundstücke bzw. Liegenschaften in einer numerischen Reihenfolge mit Nummern versehen und in den Flurkarten abgebildet. Die Flurkarte ist dabei der amtliche Nachweis für das Vorhandensein eines Grundstückes. Mit dem offiziellen Nachweis wird der Grund und Boden sichergestellt.
Konkret werden maßstabsgetreu die tatsächlichen, örtlichen Gegebenheiten dargestellt. Je nach Gebiet variiert der Maßstab. Aufgrund der vorwiegend großen Grundstücke im ländlichen Raum liegt der Maßstab in diesen Bereichen zwischen 1:1500 bis 1:2000. In städtischen bzw. stärker bebauten Gebieten beträgt der Maßstab im Regelfall 1:500 bis max. 1:1000 um die engere Bebauung mit den Gebäuden und Straßen besser darzustellen.
Welche Angaben findet man in einer Flurkarte?
Inhaltlich enthält eine Flurkarte unter anderem folgende Angaben: Nummern der Flurstücke, Grenzen der Grundstücke, Gemeindegrenzen, Nutzungsart des Bodens, Bodenschätzungsdenkmale und den Blattrahmen inklusive der Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung sowie dem Maßstab und der Herkunft. Optional können auch Mauern, Hecken, Zäune und topografische Angaben und Böschungen enthalten sein.
Was genau ist das Flurstück und was ist die Flurstücknummer?
Von einem Flurstück wird in Deutschland gesprochen, wenn es sich um einen bestimmten Teil der Erdoberfläche handelt, welcher amtlich vermessen wurde und örtlich vermarkt wurde. Alternativ wird das Flurstück als Parzelle bezeichnet.
Jedes Grundstück besteht aus mindestens einem Flurstück. Mehrere Flurstücke können ebenso Bestandteil von einem Grundstück sein.
Bei der amtlichen Vermessung wird die exakte Größe des Grundstückes festgehalten und definiert, welche Nutzungsart vorliegt. Bei der Nutzungsart wird bspw. in Bauland, Bauerwartungsland oder Waldfläche unterschieden.
Das Flurstück stellt in Deutschland die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters dar. Jedem Flurstück wird innerhalb des jeweiligen Nummerierungsbezirkes eine Flurstücknummer zugewiesen. Mit dieser Flurstücknummer innerhalb einer Flur bzw. Gemarkung kann eine eindeutige Identifizierung des Flurstückes erfolgen. Der Flur ist die nächste Ebene über den Flurstücksnummern und darüber hinaus gibt es die Gemarkung, welche einen Grundstücksverband aus einer größeren Zahl von Flurstücken darstellt. Die Gemarkung stellt häufig einen Gemeindebezirk dar.
Als Beispiel kann sich ein Grundstück in der Gemarkung Berlin Charlottenburg befinden. Innerhalb der Gemarkung existiert ein Grundstück in Flur 3 mit der konkreten Flurstücknummer 101.
Die Flurstücknummer besteht aus einer maximal fünfstelligen Zahl. Alternativ kann es sich auch um eine Zahlen-Buchstaben-Kombination handeln bzw. um eine Zwei-Zahlen-Kombination, welche durch einen Schrägstrich getrennt sind (z. B. 210/38).
Wie liest man eine Flurkarte?
Die Flurkarten zu lesen kann über mehrere Wege erfolgen. Durch die Darstellung der Gebäude inklusive der jeweiligen Hausnummern sowie den Straßennamen, lassen sich klar definierte Häuser bzw. die zugehörigen Grundstück leicht identifizieren. Die Grundstücksgrenzen werden dabei mit durchgezogenen schwarzen Linien dargestellt, welche im Regelfall geradlinig verläuft. Innerhalb der Flurstücksgrenzen befinden sich die Flurstücksnummer als Zahl bzw. Zahlen-Buchstaben-Kombination. Ältere Flurstücke sind teilweise noch mit einem Bruchstrich dargestellt. Bei dieser Darstellungsform stehen die Flurstücksnummer im Zähler und die Flur im Nenner.
Wohngebäude bzw. öffentliche Gebäude mit einer vorhandenen Hausnummer werden schräg schraffiert dargestellt. Innerhalb des Gebäudes befindet sich die Hausnummer. Bei besonderen Gebäuden wird teilweise der Eigenname benannt.
Sonstige Gebäude wie bspw. Wirtschafts- oder Nebengebäude werden rechtwinklig zur längeren Gebäudeseite schraffiert. Gibt es bei Gebäuden offene Gebäudeseiten, werden diese in dem offenen Bereich kurz gestrichelt dargestellt. Die verschiedenen Nutzungsarten der Flächen werden mit jeweiligen kleinen Symbolen eingezeichnet. Handelt es sich um Ackerland, werden die Flächen mit einzelnen Punkten dargestellt. Wenn die Fläche als Grünland bzw. Wiese ausgewiesen ist, sind immer zwei Punkte direkt nebeneinander über das betroffene Flurstück verteilt.
Was kostet eine Flurkarte?
Die Kosten einer Katasterkarte schwanken in einem Bereich von 10 Euro bis 60 Euro. Der Preis hängt von Art und Größe ab und ist zudem von der jeweiligen Gemeinde abhängig.
Je nach gewünschter Verwendung kann ein unterschiedliches Format notwendig sein. Um Kosten und Zeit zu sparen lohnen sich die Online-Beantragung sowie die konkreten Parameter über die notwendige Größe. Hier zum Beispiel geht es zum zuständigen Amt in Düsseldorf.
Im Rahmen einer ggf. notwendigen Vereinigung von Flurstücken oder der Änderung der Nutzungsart bzw. der Lagebezeichnungen entstehen im Regelfall keine Kosten.
Um die finanziellen Aufwendungen im Vorfeld kalkulieren zu können, informierst Du dich bestenfalls bei dem zuständigen Vermessungs- und Katasteramt.
Was versteht man unter Lageplan?
Der Lageplan wird auch als amtlicher Lageplan konkretisiert und ist ein wichtiger Bestandteil des Bauantrages. Dies ist in Deutschland in der Bauordnung fixiert.
Der in einen schriftlichen und einen zeichnerischen Teil untergliederte Lageplan wird üblicherweise von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einem vereidigten Fachmann für Vermessung erstellt. Die Grundlage bildet im Regelfall die amtliche Katasterkarte.
In dem schriftlichen Teil wird das Baugrundstück beschrieben. Ergänzend dazu werden der Bauherr, die Nachbargrundstücke und evtl. vorliegende Baulasten benannt. Konkretisiert wird der Lageplan durch die Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie weitere Angaben zu dem Bauvorhaben.
Mit dem zeichnerischen Teil wird der Umriss des geplanten Gebäudes in einer Draufsicht auf dem jeweiligen Grundstück dargestellt. Dies erfolgt unter Berücksichtigung des Maßstabes sowie der Ergänzung der direkten Umgebung. Mit der Dachform, Dachneigung und den Abstandsflächen zu anliegenden Grundstücken bzw. Gebäuden kann die Baumaßnahme beurteilt werden.
Der Lageplan ist im Vergleich zur Katasterkarte deutlich konkreter und muss vor Ort unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten durch einen fachlich Berechtigten individuell und für ein bestimmtes Bauvorhaben erstellt werden. Inhaltlich umfasst der Lageplan bspw. Geländehöhen, First- und Traufhöhen oder Eigentümer- und Grundbuchangaben, welche in der Liegenschaftskarte nicht zwingend enthalten sind.
Was ist ein Liegenschaftskataster?
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis nach § 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung. Das Kataster über alle Liegenschaften ist die Gesamtheit aller Kataster- bzw. Flurkarten eines Landesgebietes. Der öffentlich geführte Liegenschaftskataster ist ein Register, welches ergänzend zu dem Grundbuch anzusehen ist. Im Grundbuch werden die Eigentums- und Rechtsverhältnisse verbindlich festgehalten, während im Liegenschaftskataster die Beschreibung des Grundstückes erfolgt. Die Daten aus dem Kataster können von den jeweiligen Eigentümern bzw. Personen mit berechtigtem Interesse eingesehen werden.
Das Liegenschaftskataster setzt sich aus einem beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und einem graphischen Teil (Liegenschaftskarte) zusammen. In dem Liegenschaftsbuch werden unter anderem die Eigentümerdaten laut Grundbuch sowie die Lage der Flurstücke und deren Flächen hinterlegt.
Weiterhin enthält das Liegenschaftskataster alle Vermessungsdaten- und unterlagen. Ergänzend dazu werden die Ergebnisse aus den Bodenschätzungen im Liegenschaftskataster hinterlegt und gespeichert.
Ist die Flurkarte das selbe wie ein Bebauungsplan?
Im Vergleich zwischen einem Bebauungsplan und einer Katasterkarte gibt es Unterschiede. In einem Bebauungsplan wird die Art und Weise fixiert, wie die Bebauung von Grund und Boden möglich ist. Im Resultat ergibt sich daraus die mögliche Nutzungsart für das jeweilige Grundstück.
Mit dem Bebauungsplan wird ein abgegrenzter Bereich bzw. Teil eines Gebietes mit der Nutzungsart definiert, wie bspw. ein Wohngebiet bzw. ein Gewerbegebiet. Für die Generierung eines Bebauungsplans bilden die Flurkarten die Grundlage zur konkreten Darstellung des Planungsgebietes.
Die Automatisierte Liegenschaftskarte, was ist das?
Im Zuge der Digitalisierung soll sukzessive die Modernisierung der Flurkartensystematik erfolgen, sodass Automatisierte Liegenschaftskarten als Nachfolger von Flurkarten bezeichnet werden können. Die Erstellung und Führung der digitalen Liegenschaftskarte erfolgt automatisiert. Vervollständigt durch das Automatisierte Liegenschaftsbuch handelt es sich um den bildlichen Teil des Liegenschaftskatasters.
Ausgenommen von dem Bundesland Bayern wird in jedem Bundesland die Automatisierte Liegenschaftskarte genutzt. In Bayern wird die Automatisierte Liegenschaftskarte als Digitale Flurkarte bezeichnet.
Von der grundsätzlichen inhaltlichen Darstellung ist die Automatisierte Liegenschaftskarte analog zur Flurkarte eine visuelle Übersicht aller Gebäude, Flurstücke und Grundstücksgrenzen in Deutschland.
Ein Vorteil der digitalisierten Darstellung ist die Flexibilität in Bezug auf die Ansicht, je nach Nutzerbedarf. Beispielsweise lässt sich der Maßstab individuell variieren und kann so bedarfsgerecht ausgewählt werden.
Weiterhin können die Anwender der Automatisierten Liegenschaftskarte digital und zu jeder Zeit von jedem Ort mit Zugriff auf das System zusätzliche Informationen ergänzen bzw. die Karte bei Notwendigkeit schnell und unkompliziert anpassen.
Um die digitale Liegenschaftskarte zu erstellen wurden die analogen Karten manuell digitalisiert und blattschnittfrei erzeugt.
Wie kann man eine Liegenschaftskarte beantragen und wann ist ein Flurkartenauszug notwendig?
Im Rahmen von Grundstücksgeschäften durch Banken, der Planung von umfangreichen Baumaßnahmen oder zur Berechnung von grundstücksbezogenen Steuern bzw. anderen Abgaben werden Auszüge aus dem Liegenschaftskataster notwendig.
Bei Verkäufen von Immobilien wird der Flurkartenauszug essentieller Bestandteil. Ein Verkauf von Grundstücken bzw. Gebäuden werden in Deutschland bei einem Notar beurkundet. Diese neutrale Instanz sichert ab, dass weder Käufer noch Verkäufer benachteiligt werden.
Mit der Beurkundung des Kaufvertrages werden durch den Notar die Inhalte aus der Katasterkarte beurkundet. Im Kaufvertrag wird auf Basis der Liegenschaftskarte in Verbindung mit dem Grundbuch das zu veräußernde Objekt konkret mit einer Flurstücksnummer bzw. mehreren Flurstücksnummern im Kaufvertrag definiert. Durch den amtlichen Charakter des Katasterplanes kann der Notar auch ohne Ortskenntnis verlässlich das richtige Flurstück beurkunden.
Zur Beantragung einer Baugenehmigung wird von dem Grundstückseigentümer ebenfalls eine Katasterkarte benötigt, da diese Inhalt bzw. Anlage der Baugenehmigung ist.
Die Liegenschaftskarte kann von jedem gegen eine entsprechende Bezahlung bei dem örtlich zuständigen Katasteramt beantragt werden. Alternativ kann die Katasterkarte auch online beantragt werden. Die Flurkarten nach einer Online-Beantragung werden im Regelfall per E-Mail innerhalb weniger Werktage übermittelt. Handelt es sich um eine amtliche Liegenschaftskarte erfolgt im Regelfall ein postalischer Versand und die Kosten sind höher als bei einem nicht amtlichen Kartenausdruck.
Ist die Flurkarte für den Immobilienkauf notwendig?
Mit der Katasterkarte kann das Grundstück, die Bebauung und die Grundstücksgrenzen eingesehen werden. Um sich über das Kaufobjekt konkret und umfassend zu informieren, wird die Katasterkarte als ein wesentlicher Bestandteil der im Vorfeld des Kaufprozesses zu prüfenden Unterlagen genutzt. Auch die Wertigkeit als amtliches und offizielles Dokument sorgt für eine hohe Priorität bei den Ankaufsunterlagen.
Mit der Liegenschaftskarte kann zusätzlich zu den örtlichen Gegebenheiten geprüft werden, ob es bspw. eine weitere Zufahrtsstraße oder überbaute Objekte gibt. Diese Parameter können den Wert der Immobilie steigern bzw. mindern, sodass es empfehlenswert ist, die Liegenschaftskarte bei der Kaufprüfung zu berücksichtigen.
Ergänzend dazu sind unter anderem der Energieausweis, der Grundbuchauszug und ggf. notwendige Nachweise über den Denkmalschutz als Unterlagen vor dem Kauf zu prüfen und bewerten.