Der Erhaltungsaufwand im Kontext der Immobilie können sofort als Werbungskosten von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. In den ersten 3 Jahren des Immobilienerwerbs darf der Erhaltungsaufwand nicht mehr als 15% des Gebäudewerts zzgl. der Anschaffungsnebenkosten betragen. Der 3 Jahres Zeitraum wird ab dem Zeitpunkt des Lasten und Nutzen Übergangs gemessen. Normalerweise ist dieser Zeitpunkt im Kaufvertrag definiert und geschieht nach der Kaufpreiszahlung.
Was ist Erhaltungsaufwand?
Aufwendungen für Immobilien können sich steuerlich in drei Kategorien aufschlüsseln: Herstellungs- oder Anschaffungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungswendungen.
Steuerlich sind Erhaltungsaufwendungen direkt als Werbungskosten abzugsfähig. Somit mindern diese Kosten das steuerliche Einkommen und ermöglichen es Steuern zu sparen. Wichtig hierbei ist die 15% Grenze, die in den ersten 3 Jahren nicht überschritten werden darf.
Sollte diese Grenze dennoch überschritten werden, dann müssen die Aufwendungen als Herstellungskosten über den Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Lese hier mehr zum Thema Abschreibung und warum es im Bezug auf Immobilien wichtig ist. Für den Immobilieneigentümer ist dies natürlich von großem Nachteil und somit sollte man immer sehr auf die Einhaltung der 15% Grenze achten.
Oft ist die Zuordnung ob eine Renovierungsarbeit nun eine Erhaltungsaufwendung ist oder nicht nicht eindeutig und kann immer wieder zum Streit mit dem Finanzamt führen.
Was zählt nicht zum Erhaltungsaufwand?
Solltest du einen größeren Umbau oder Modernisierungsmaßnahmen planen ist es wichtig die Ausgaben im Blick zu haben.
Im Gegensatz zum Erhaltungsaufwand kann man die Herstellungskosten nämlich nicht sofort steuerlich geltend machen. Sie werden wie eingangs erwähnt über 50 Jahre abgeschrieben, was in der Praxis zu großen steuerlichen Nachteilen führen kann (z.B. kann deine Haltedauer weit weniger als 50 Jahre betragen).
Als Herstellungskosten zählen all die Maßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern. Hierbei handelt es sich also nicht um kleinere Renovierungen, sondern um signifikante Änderungen am Gebäude oder der Wohnung.
- Modernisierungsaufwendungen die in Summe über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen
- Eine Maßnahme die den Gebrauchswert deutlich steigert
Wenn du zum Beispiel im Zuge einer Renovierung den Standard einer Wohnung deutlich anhebst von einfacher Ausstattung auf gehoben, dann liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Im deutschen Recht gibt es hierfür Kriterien um feststellen zu können, ob es sich um eine wesentliche Verbesserung der Ausstattung handelt. Solltest du mindestens drei der vier Gewerke verbessern oder erweitern, dann sind die Aufwendungen als Herstellungskosten zu verbuchen.
Diese vier Bereiche sind:
- Heizung,
- Fenster,
- Sanitär- und
- Elektroinstallationen
Wir raten Investoren daher immer bei einer Sanierung auf diese Bereiche zu achten und nicht alle Gewerke auf einmal zu renovieren um Herstellungskosten zu vermeiden. Wenn ihr dann auch noch weniger als 15% der Anschaffungskosten vom Gebäudewert (zuzüglich der Kaufnebenkosten) in den ersten 3 Jahren investiert und die Renovierungskosten im Idealfall sogar noch von der Bank finanziert bekommt, dann könnt ihr signifikant Steuern sparen.