Du möchtest Dir ein Grundstück zu legen oder eines verkaufen? Dann bist Du hier genau richtig. In diesem Artikel werden Dir nämlich zahlreiche Informationen zu der Kennzahl des Bodenrichtwert näher gebracht. Nachdem Du diesen Beitrag gelesen hast, wirst Du dich definitiv besser mit der Thematik auskennen und keine Probleme mehr bei dem Kauf oder Verkauf Deines Grundstücks haben.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Bodenrichtwert?
Damit der Wert von einem Grundstück bestimmt werden kann, wird der Durchschnittswert ermittelt. Der Bodenwert ist somit der Wert von einem Grundstück. Außerdem wird aus allen amtlich gesammelten Kaufpreisen von den Grundstücken ein Durchschnittswert für eine bestimmte Region errechnet.
In diesen Wert wird auch mit einbezogen, inwiefern sich die Lage des Grundstücks entwickelt hat. Sollte die Region plötzlich attraktiver werden, wird sich der Kaufpreis im Richtwert widerspiegeln, indem dieser ansteigt.
Wie oft wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
Wie oft die Richtwerte veröffentlicht werden, hängt von dem jeweiligen Bundesland ab. Es wird spätestens nach 24 Monaten ein fester Stichtag ermittelt und an diesem wird das Ganze dann auch veröffentlicht. Dafür werden entweder Bodenrichtwertetabellen oder auch Bodenrichtwertekarten benutzt. Dort werden die Richtwerte pro Quadratmeter angegeben. In den meisten Fällen werden die Richtwerte einmal pro Jahr durch den jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlicht.
Wo wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
Jeder, der eine Kaufpreisaufteilung vornehmen will oder ein Grundstück kaufen möchte, fragt sich, wie er an den Richtwert des Bodens gelangt. Es ist wichtig, zu wissen, dass in der zuständigen Geschäftsstellen die Werte angefragt oder sogar eingesehen werden. Allgemein gilt, eine Kaufpreisaufteilung sollte am besten mit einem Steuerberater passieren. Wenn du mehr über den Einfluss des Bodenrichtwertes auf deine Abschreibung als Kapitalanleger lernen möchtest, dann schau dir diesen Beitrag dazu an.
Von den meisten Bundesländern wird das sogenannte BORIS Portal benutzt. Es handelt sich um ein Gemeinschaftsprojekt zwischen den einzelnen Bundesländern. Es können die vergangen und auch die aktuellen Richtwerte des Bodens eingesehen werden. In einigen Bundesländern ist es kostenlos, die Werte einzusehen. Um auf die Seite zu gelangen, auf der die Recherche gestartet werden kann, muss einfach BORIS Berlin oder BORIS Sachsen eingegeben werden. Es ist wichtig, dass die Straßennamen richtig eingegeben werden.
Von was wird der Bodenrichtwert beeinflusst?
Der Bodenwert wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Es spielen auf jeden Fall die amtlich gesammelten Kaufpreise von der Region eine große Rolle. Außerdem spielen auch der Erschließungsgrad, die Beschaffenheit von dem Boden, die Bepflanzung sowie die Lage von dem Grundstück eine bedeutende Rolle. Des Weiteren wirken sich auch die Größe und die Form von dem Grundstück auf den Bodenwert aus. Auch die Bebauungsmöglichkeiten, die potenziell vorhanden sind, sind nicht unwichtig.
Sollte sich das Grundstück in einer Lage befinden, welche Schulen, Ärzte und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe aufweist und ist das Grundstück in der Nähe des öffentlichen Nahverkehrs zu finden, dann wird der Bodenwert durchaus höher ausfallen als in Regionen, die schwächer und abgeschiedener sind. Sollte das Grundstück hoher Lärmbelästigung ausgesetzt sein, wird es automatisch günstiger. Dies ist zum Beispiel an einer stark befahrenen Straße, einer Autobahn oder einer Einflugschneise am Flughafen der Fall. Außerdem kann der Preis auch durch eine Schule oder einen Kindergarten gegenüber gesenkt werden. Allerdings ist das nicht pauschal zu bewerten.
Wie berechnet man den Bodenwert einer Immobilie?
Der Bodenwert kann errechnet werden, indem die Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem Richtwert des Bodens in Euro pro Quadratmeter multipliziert wird. Natürlich können Zu- und Abschläge berechnet werden. Sollte der letzte Richtwert mindestens zwei Jahre alt sein, kann ein Anpassungsfaktor ausgewählt werden. Sollten die Preise in den letzten beiden Jahren um mindestens 14 Prozent gestiegen sein, muss eine andere Formel benutzt werden. In diesem Fall müsste die oben genannte Formel noch mit dem Anpassungsfaktor multipliziert werden. Von diesem Wert können die Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Diese können sein, wie die direkte Nahversorgung aussieht oder welche Form das Grundstück aufweist.
Allgemein sollte beachtet werden, dass es natürlich nichts bringt, wenn der Bodenpreis für die Kaufentscheidung herangezogen wird. Dies resultiert daraus, da viele Käufer am Ende des Tages wesentlich mehr zahlen. Letztlich bekommt der das Grundstück, der am meisten bezahlt und das Ganze auch seriös und verlässlich abwickelt. Der Bodenpreis kann die Betroffenen allerdings davor schützen, einem überhöhten Preis zuzustimmen. Jeder, der ein Mehrfamilienhaus auf ein Grundstück bauen möchte, ist grundsätzlich nicht so stark am möglichen Verkaufspreis interessiert wie an der realisierenden Wohnfläche. Es wird somit das berechnet, was maximal für das Grundstück ausgegeben werden kann. Dies wird mit dem Residualverfahren berechnet. Als Investor sollte immer die Kaufpreisaufteilung beachtet werden.
Grundsätzlich gilt, je höher der Gebäudeanteil ist und je niedriger der Preis des Grundstücks ist, desto mehr kann in der Steuererklärung für die Abschreibung berücksichtigt werden.
Wie gehe ich vor, wenn ich den Richtwert des Bodens ermitteln möchte?
Wie bereits erwähnt, sollte vorab die Bodenrichtwertkarte herausgesucht werden. In Deutschland sind in dieser Karte jeder Ortsteil, jede Ortschaft, jede kreiszugehörige und kreisfreie Stadt, alle Kreise sowie die landwirtschaftlichen Acker- und Grünflächen und die Gemeinden zu finden. Diese sind mit den Richtwerten des Bodens eingetragen. Irrelevant, in welcher Gegend ein Grundstück erworben wird, es lohnt sich auf jeden Fall, die Werte vorab zu betrachten.
Schritt 1: Adresse vom Objekt eingeben
Schritt 2: Aktuellen Bodenrichtwert ermitteln
Der aktuelle QM Preis für die Höhenstr. 12 in Düsseldorf, Oberbilk liegt zum Beispiel bei 1.750 EUR. Ein 100 QM großes Grundstück wäre deshalb 175.000 EUR Wert.
Welche Faktoren werden in die Richtwerte des Bodens noch mit einbezogen?
Es gibt unterschiedliche Bodenrichtwertzonen in den Kreisen. Außerdem beeinflussen verschiedene Eigenschaften den Wert von dem Grundstück. Zu diesen Eigenschaften zählen die Art der baulichen Nutzung, die Anzahl der Geschosse, die Bauweise, die Grundflächenzahl, die Bezugsgrundstückgröße sowie die Geschossflächenanzahl. Der Wert wird als Euro-Betrag dargestellt. Das Ganze erfolgt pro Quadratmeter an Grundstücksfläche.
Fazit
Jeder, der wissen möchte, wie teuer ein Grundstück in einer bestimmten Region in Deutschland ist, sollte sich an dem Richtwert des Bodens orientieren. Es ist wichtig, zu wissen, dass der Durchschnittswert aus Schätzungen ermittelt wird. Aufgrund dessen sollte er auf keinen Fall als alleinige Grundlage für die Entscheidung benutzt werden.
Allgemein betrachtet, lohnt es sich, dass ein Gutachter herangezogen wird, welcher das Ganze besser einschätzen kann. Für die Kaufpreisaufteilung sollten auf jeden Fall Experten gesucht und eingesetzt werden. Sie unterstützen die Betroffenen bei der Berechnung. Die Aufteilung wird nämlich sehr häufig am Anfang festgelegt und kann danach nicht mehr geändert werden. Sollte das Objekt für 40 Jahre lang gehalten werden, bleibt die Aufteilung somit fix, bis das Grundstück verkauft wird. Aufgrund dessen ist es auch so wichtig, sich intensiv mit dem Bodenrichtwert eines Grundstücks auseinanderzusetzen.