Von Mieteinnahmen leben: geht das überhaupt?

Von Mieteinnahmen leben - geht das überhaupt

Von Mieteinnahmen leben zu können ist wohl der Traum vieler Immobilien Investoren. Gerade von vielen jungen Investoren und im Internet liest man immer mehr Beiträge über das Thema finanzielle Freiheit oder finanzielle Unabhängigkeit. Natürlich ist es wie mit vielen Dingen im Leben immer eine Sache der individuellen Präferenzen und den Erwartungen des Einzelnen.

Grundsätzlich können Immobilien einen Beitrag zur finanziellen Unabhängigkeit liefern. Außerdem muss man auch sagen, dass sich Immobilien oft erst nach vielen Jahren rechnen und man ein sehr großes Immobilien Vermögen haben muss um direkt von Anfang an von den Einnahmen leben zu können. Ich würde euch raten, nicht das Ziel zu sehr zu fokussieren und lieber zu schauen den Weg dorthin zu genießen.

Am Ende ist ein aktives Immobilien Investment schon fast ein kleines Unternehmen aus dem man viel Wissen mitnehmen kann und ständig neue Herausforderungen meistern muss.

Wie viel Geld muss man investieren um von Mieteinnahmen leben zu können?

Dies ist natürlich eine schwierige Frage und grundsätzlich für jeden anders zu beantworten. Gehen wir von einer durchschnittlichen Rendite von 6% auf das Immobilien Portfolio aus und einer Immobilie, die nach 30 Jahren Haltedauer abbezahlt ist. Ich möchte insgesamt 3 Scenarien miteinander vergleichen.

Scenario 1Scenario 2Scenario 3
Rendite p.a.%6%6%6%
Investiertes Kapital500.000,00 €750.000,00 €1.000.000,00 €
Kaltmiete p.a.30.000,00 €45.000,00 €60.000,00 €
Kaltmiete p.m.2.500,00 €3.750,00 €5.000,00 €
Brutto Kaltmieten pro Monat

Im ersten Scenario verfügt der Investor über ein abgezahltes Immobilien Vermögen von 500.000,00 EUR. Zudem hat er dafür am Anfang seiner Investoren Karriere insgesamt 20% EK eingesetzt also 100.000,00 EUR. Außerdem hat er die Kaufnebenkosten in Höhe von 12% gezahlt sowie weitere 8% Eigenkapital zur Minderung der Darlehenshöhe eingezahlt.

Scenario 1Scenario 2Scenario 3
Rendite p.a.%6%6%6%
Investiertes Kapital500.000,00 €750.000,00 €1.000.000,00 €
Kaltmiete p.a.30.000,00 €45.000,00 €60.000,00 €
Kaltmiete p.m.2.500,00 €3.750,00 €5.000,00 €
Rücklage und Instandhaltung p.m.416,67 €625,00 €833,33 €
Nach Abzügen durch Rücklagen

Am Ende der Laufzeit und wenn die Immobilien vollständig abgezahlt wurden hat er eine monatliche Kaltmiete von 2.500,00 EUR pro Monat. Allerdings muss er von den 2.500,00 EUR auch noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie Instandhaltungsrücklagen bilden. Ich gehe immer von 1% bis 1.5% der Portfoliowerts aus. In diesem Fall also 1% von 500.000,00 EUR pro Jahr. Also muss er mit 416,67 EUR pro Monat für Instandhaltung und weitere Rücklagen sowie nicht umlagefähigen Kosten rechnen. Somit bleibt eine Kaltmiete pro Monat von 2.083,33 € über. Im letzten Schritt müssen natürlich noch Steuern bezahlt werden. Wir gehen von einem durchschnittlichen Steuersatz von 30% (in der Rente) aus.

Scenario 1Scenario 2Scenario 3
Rendite p.a.%6%6%6%
Investiertes Kapital500.000,00 €750.000,00 €1.000.000,00 €
Kaltmiete p.a.30.000,00 €45.000,00 €60.000,00 €
Kaltmiete p.m.2.500,00 €3.750,00 €5.000,00 €
Rücklage und Instandhaltung p.m.416,67 €625,00 €833,33 €
Kaltmiete nach Rücklagen p.m.2.083,33 €3.125,00 €4.166,67 €
Steuern (30%)625,00 €937,50 €1.250,00 €
Nach Steuern p.m.1.458,33 €2.187,50 €2.916,67 €
Netto Einnahmen nach Rücklagen und Steuern

Wir sehen also, dass es nicht ohne weiteres möglich ist von Mieteinnahmen leben zu können. Jeder der euch vorgaukelt, dass ihr mit Immobilien reich werdet und sofort in den Ruhestand gehen könnt, sollte euch also sehr skeptisch werden lassen.

Immobilien sind ein toller Weg über einen sehr langen Anlagezeitraum gute Renditen zu erzielen. Auf der Kehrseite sind sie allerdings auch mit Risiken verbunden und verursachen natürlich auch Arbeit!

Sind Mieteinnahmen wirklich sicher?

Wenn ihr euch auf Mieteinnahmen verlassen möchtet um eure Altersvorsorge zu sichern, dann ist die Frage der Nachhaltigkeit besonders wichtig.

Gerade in einigen Gebieten von Deutschland (Osten u.a.). gibt es ein erhebliches Leerstandsrisiko. Deswegen solltet ihr euch den Standort und seine langfristige Entwicklung genau anschauen. Nicht nur der IST-Zustand des Standorts sondern gerade seine potenzielle Entwicklung ist sehr wichtig. Denn ihr kauft die Immobilie ja nicht nur für einen Zeitraum von wenigen Jahren, sondern über einen Zeitraum von 10+ Jahren.

Ich empfehle mögliche Leerstandsrisiken in der finanziellen Berechnung mit einzubeziehen. Lieber plane ich einen konservativen Case mit einem höheren Leerstand, als dann hinter her auf eine überhöhte Renditeberechnung hereinzufallen.

In Düsseldorf ist der Leerstand auf einem historischen Leerstand und könnte jetzt durch die Corona Krise natürlich wieder steigen. Hier kann man Statistiken für andere Städte bei Statista finden. Die Informationen zu der Leerstandsquote in Düsseldorf findet ihr hier. Wie ihr sehr gibt es im Moment quasi keinen Leerstand mit einer Quote um 1%. Allerdings bedeutet das nicht, dass es nicht in Zukunft wieder einen höheren Leerstand geben wird.

Wenn ihr noch mehr über mögliche Risiken beim Kauf von Immobilien lernen möchtet empfehle ich euch diesen Beitrag im Blog (hier weiterlesen).

Wie viele Steuern muss ich auf die Mieteinnahmen zahlen?

Alle Mieteinnahmen, die nach Abzug aller Kosten der Vermietung über bleiben werden mit deinem Grenzsteuersatz versteuert. Um deinen individuellen Grenzsteuersatz zu ermitteln kannst du im Internet einen der vielen Rechner verwenden.

Grundsätzlich liegt dein zuversteuerndes Einkommen während deiner Erwerbstätigkeit deutlich höher und somit zahlst du auch höhere Steuern auf deine Mieteinnahmen. Schnell ist man somit bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42% + Soli und Kirchensteuer.

Wie hoch ist der Arbeitsaufwand?

Ich verwalte und besitze mittlerweile einen Bestand im mittleren zweistelligen Bereich in Düsseldorf und Köln und kann euch somit nur über meinen persönlichen Zeitaufwand berichten.

Im Moment arbeite ich Vollzeit und kümmere mich um meine Immobilien nebenbei. Pro Woche arbeite ich zwischen 4-10 Stunden für meine Immobilien.

Mieter Management

Es kommt immer mal wieder vor, dass einer der Mieter ein Anliegen hat. Zum Beispiel ist ein Fenster kaputt oder die Heizung funktioniert nicht mehr. Ich würde sagen, dass passiert mittlerweile jede Woche einmal oder mindestens einmal alle zwei Wochen.

Was mir sehr geholfen hat, war es viele Prozesse zu definieren und den Mietern klare Regeln an die Hand zu geben. Außerdem habe ich kommuniziert zu welcher Uhrzeit ich für die Mieter zur Verfügung stehe (wenn es sich nicht um Notfälle handelt) und welche Handwerker sie bei Problemen direkt kontaktieren können.

Administratives

Als Vermieter bekommt ihr sehr viel Post und diese Post muss abgelegt werden und in den meisten Fällen auch bearbeitet werden. Dies können Briefe von der Bank sein oder auch von den Versorgern.

Einmal im Jahr müssen dann noch Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter gemacht werden. Hierzu habe ich einfache Vorlagen per Excel gebaut, wo man dann einfach nur die Daten der Abrechnungen von der Hausverwaltung eintragen muss.

Modernisierungen

Wenn eine Wohnung komplett saniert werden muss, dann fallen relativ viele kleine Aufgaben an. Wir haben fürn unsere Wohnungen einen gewissen Standard für die Sanierung festgelegt und dann müssen Entscheidungen für Fußboden, Fliesen und Türen getroffen werden.

Diese Arbeiten fallen natürlich nicht wöchentlich an, sondern sind dann eher projektbezogen.

Steuern

Einmal im Jahr muss jeder Vermieter eine Steuererklärung abgegeben und dies kann bei mehreren Objekten schon 1-2 Tage Arbeit sein. Deswegen ist es sehr wichtig, schon während des Jahres alle Unterlagen und Rechnungen richtig abzuheften, um dann keine Arbeit doppelt machen zu müssen.

Für normale Anleger überhaupt erreichbar?

Anfangs haben ich die Frage gestellt ob man als Otto-Normal Verbraucher von Mieteinnahmen leben kann. Erstens habe ich aufgezeigt, dass es eines sehr großen Immobilienvermögens bedarf, damit man von den Einnahmen leben kann. Außerdem ist dies meist erst möglich, wenn die Immobilien abgezahlt sind, da die Mieteinnahmen sonst nur ausreichen, um den Kapitaldienst und die laufenden Kosten zu decken.

Ein großes Immobilienportfolio aufzubauen kann mit einer unternehmerischen Tätigkeit verglichen werden. Dass heißt, das es mit viel Arbeit und Risiken verbunden ist und es lange dauern kann bis man von Mieteinnahmen leben kann.

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