Das Ziel, Vermieter zu werden und sich durch die Vermietung von Immobilien zu einem passiven Einkommen zu bringen, haben immer mehr Menschen im Kopf, die sich bewusst und intensiv mit ihrer finanziellen Zukunftsplanung auseinandersetzen.
Wie in vielen Lebensbereichen ist auch hier oft aller Anfang schwer und es gibt einige Fehler, die typischerweise zu Beginn des Investieren in Immobilien von den neuen Investoren begangen werden. Damit du diese Fehler nicht begehst und entsprechend erfolgreich in deine Zeit als Vermieter starten kannst, habe ich dir 10 häufige Fehler aufgelistet und Erklärungen angefügt, die deutlich machen, wieso es wichtig ist, eben jene zu vermeiden.
Beachte die nachfolgenden 10 Tipps und beginne deine Laufbahn als Vermieter mit Erfolgserlebnissen
1. Vermiete möglichst nicht an Freunde und Verwandte:
Ähnlich wie beim Autokauf, gilt auch bei der Vermietung einer Immobilie, dass das Geschäft mit Freunden und Verwandten häufig zu Missstimmungen im persönlichen Verhältnis führen kann.
Bei deinem Investment und deiner Karriere als Vermieter geht es in erster Linie darum, eine möglichst angemessene und adäquate Rendite zu erzielen. Dabei muss das Interesse des Mieters und des Vermieters nicht stetig gleich sein.
Stattdessen ist es eher normal, dass im Laufe der Zeit Interessenskonflikte auftreten, die man im familiären Umfeld bzw. im Freundeskreis nicht gebrauchen kann. Da es sich um eine reine Geschäftsbeziehung handelt, in der man selbstverständlich fair miteinander umgeht, jedoch auch immer im Blick hat, das eigene Ziel nicht aus den Augen zu verlieren, ist es ratsamer, an zunächst fremde Personen zu vermieten.
So ist die Chance gegeben, ein rein professionelles und berufliches Verhältnis zum Mieter aufzubauen, das von Transparenz, Fairness und dem Geschäftsgedanken geprägt ist.
2. Prüfe im Vorfeld immer die Bonität deiner potenziellen Mieter:
Zu oft verlassen sich Vermieter, die vielleicht ihr erstes Objekt vermieten wollen, auf die vermeintliche Menschenkenntnis und den Eindruck, den man bei der Besichtigung von den Interessenten gewonnen hat.
Dabei ist es keineswegs unhöflich, sondern schlicht und einfach professionell, sich über die Bonität der potenziellen Mieter zu erkundigen. Hierzu solltest du erfragen, in welchem Beruf deine Interessenten arbeiten und ob der Arbeitsvertrag befristet oder unbefristet ist.
Auch solltest du unbedingt eine SCHUFA Auskunft einholen, aus der die Kreditwürdigkeit und das bisherige Zahlungsverhalten der potenziellen Mieter recht eindeutig hervorgeht.
Stell dir vor, du hast die Immobilie über eine Finanzierung bei der Bank finanziert und musst jeden Monat deine Raten bezahlen. Da ist es nur verständlich, dass du deinen Gegenwert, die Miete also, welche dir monatlich trotzdem einen positiven Cashflow sichern soll, auch garantiert bekommen willst.
Zwar gibt es nie eine 100%ige Garantie, jedoch gibt das bisherige Zahlungsverhalten der potenziellen Mieter ebenso eine Auskunft, wie die vorhandenen Arbeitsverhältnisse.
3. Lasse den Mietern nicht alles durchgehen:
Viele neue Vermieter sind besonders gewillt, das Mietverhältnis unter einem guten Stern stehen zu lassen. Hierfür gibt es natürlich zwischenmenschlich wie geschäftlich auch jede Menge sinnvolle Gründe für und ich will dir natürlich auch raten, Bemühungen dafür anzustellen.
Das darf jedoch im Umkehrschluss auf keinen Fall bedeuten, dass du den Mietern alles durchgehen lässt und nicht mehr auf die vereinbarten Vertragsinhalte und Zahlungen pochst. Bei einem auftretenden Zahlungsverzug oder bei Verstößen gegen die Hausordnung mag es dir am Anfang vielleicht schwer fallen, ein klares Wort zu sprechen und die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen.
Merken jedoch die Mieter, dass auf ihr definitiv falsches Handeln keine Reaktion folgt, so werden diese deine Gutmütigkeit nur allzu schnell ausnutzen und immer häufiger nicht mehr auf die Inhalte eures Vertrags achten.
Daher ist es sehr wichtig, gleich von Anfang an klar und deutlich zu machen, dass du solche Verhaltensweisen nicht dulden kannst. Gerade in einem Mehrfamilienhaus, in dem sich noch andere Mietparteien befinden, die sich durch ein etwaiges Fehlverhalten deiner Mieter gestört fühlen können, kommt es sonst sehr schnell zu Unruhen und Unfrieden im Haus, den es zu vermeiden gilt.
4. Warte nicht zu lange, wenn ein Zahlungsverzug vorliegt:
Vermieter werden bedeutet auch, dass du dich ab einer bestimmten Anzahl an Objekten mit Sicherheit auch einmal mit einem vorliegenden Zahlungsverzug auseinandersetzen musst.
Es handelt sich hierbei vielleicht um den unschönsten Punkt, der einem Vermieter drohen kann, da der gesamte finanzielle Plan durcheinander gerät und die eingeplanten Einnahmen wegbrechen.
Mieter versuchen in solchen Fällen gerne, einen Zahlungsaufschub zu erreichen und sich mit teilweise besonders plumpen Ausreden aus der Affäre zu ziehen. Bedenke immer, dass es dein Geld ist, welches dir rechtlich zusteht und lasse dich nicht mit den genannten Ausreden abspeisen.
Stattdessen solltest du sehr deutlich machen. dass du eine pünktliche Zahlung erwartest, sowie du ja den Mietgegenstand auch im gesamten Monat zur Verfügung stellst und dich an die Inhalte hältst, die ihr im Vertrag miteinander vereinbart habt. Gewährst du einmal einen Aufschub, so kann es sein, dass die Mieter immer wieder auf dich zukommen und um Aufschübe bitten. Während dieser Zeit hast du aber alle Kosten zu tragen, die auch angefallen wären, wenn die Miete normal auf deinem Konto gelandet wäre.
5. Der Kauf einer Immobilie ist der erste Schritt im neuen Business:
Wer Vermieter werden will und am Ende wird, startet in ein Business und probiert nicht lediglich etwas aus.
Unbedingt solltest du dir vor dem Kauf deiner ersten Immobilie einen ganz klaren finanziellen und strategischen Plan zurechtgelegt haben, der deine Vermögensstruktur darlegt und die Ziele aufweist, die du mit dem Erwerb und der Vermietung von Immobilien erreichen möchtest.
Wer die erste Immobilie ohne Sinn und Verstand kauft und dabei darauf setzt, dass sich schon eine geeignete Vermietung finden wird, der läuft Gefahr, in eine der zahlreichen Fallen zu laufen, die mit einem Kauf von Immobilien verbunden sein können.
Zu diesen Gefahren gehört beispielsweise ein deutlich negativer Cashflow, höher Renovierungsbedarf oder eine schwierige Vermietungssituation in der neuen Immobilie. Daher gehört eine genaue Planung der finanziellen Aspekte ebenso zur Vorbereitung des Kaufs wie die Beschaffung von Informationen über das Objekt selbst.
6. Optimiere deine Kosten:
Zunächst einmal denken die Investoren, die Vermieter werden, daran, so hohe Mieteinnahmen wie möglich zu erzielen und dadurch die finanzielle Situation aufzubessern.
Doch immer häufiger ist in der Politik und in den Medien von Mietpreisbremsen die Rede, die eine Deckelung darstellen sollen, damit die Mieter geschützt sind und sich jeder bezahlbaren Wohnraum auch in den begehrten Innenstädten und Ballungszentren leisten kann.
Viel zu selten denken die Investoren und Vermieter daran, dass mit einer Immobilie auch Kosten einhergehen, die immer wieder optimiert werden können. In erster Linie ist dabei an die Unterstützung durch einen Steuerberater zu denken, der sich mit der optimalen Benennung der Tätigkeiten auseinandersetzt, damit eine gerechte Steuerlast entsteht, die den rechtlichen Anforderungen entspricht.
Auch im Bereich der Ausgaben für Strom, Gas und die Verwaltung gibt es heute immer wieder Gelegenheiten, bei denen nennenswerte Beträge gespart werden können, die sich dann wiederum positiv auf den monatlichen Cashflow auswirken.
Zum Vorteil von Investoren und weiteren Kunden hat sich beispielsweise auf dem Markt für Strom mittlerweile ein Wettbewerb entwickelt und die Monopolstellung der städtischen Anbieter ist nicht mehr vorhanden.
7. Achte auf die rechtlichen Aspekte beim Kauf:
Vor jedem Kauf solltest du die Immobilie auf baurechtliche Besonderheiten prüfen.
Gerade zusätzlich errichtete Bauten oder Umbaumaßnahmen, die ohne behördliche Genehmigung unternommen wurden, sind dabei ein großes Hindernis für dich als potenziellen Käufer.
Dabei ist es völlig egal, ob der Anbau oder Ähnliches bereits seit Jahrzehnten besteht und nie eine Kontrolle stattgefunden hat. Auch beschwichtigende Auskünfte durch einen vielleicht vorhandenen Makler dürfen dir nicht die Sicht auf die nicht zu verleugnende Tatsache versperren, dass du bei einer zukünftigen Kontrolle ein riesiges Problem mit der Immobilie haben wirst, du du nun zu erwerben gedenkst.
In solchen Fällen wird aus dem Traum vom Vermieter werden ein Albtraum und du stehst ggf. für rechtliche Fehler gerade, für die du gar nicht verantwortlich bist und die weit vor deiner Zeit als Eigentümer und Vermieter gemacht wurden.
8. Vertraue nicht allein auf die Aussagen vom Makler:
Egal wie sympathisch dir ein Makler ist, du solltest niemals allein auf seine Aussagen vertrauen und nur auf dieser Grundlage den Kauf eines Objektes beschließen oder gar bereits durchführen.
Bei aller Sympathie darfst du nicht vergessen, dass der Makler genau ein Ziel verfolgt und jenes Ziel ist es, die Immobilie möglichst schnell und zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen.
Ihm ist es dabei in der Regel völlig egal, ob du alle notwendigen Informationen zur Verfügung gestellt bekommen hast und ob alle Aspekte der Immobilie für dich als Vermieter von Vorteil sein werden. Du bist also in der Verantwortung, jede Aussage des Maklers durch Nachweise zu prüfen und dich zu vergewissern, dass jene der Wahrheit entsprechen.
Befürchte dabei nicht, dass es unhöflich wirkt, Unterlagen und Nachweise anzufordern. Schließlich handelt es sich für dich um eine Investition, die du ggf. über einen Kredit finanzierst oder aber eine, die einen beachtlichen Teil deines Eigenkapitals für sich beansprucht.
Worauf du im Detail achten solltest und welche Unterlagen du anfragen solltest kannst du in diesem Beitrag nachlesen.
9. Lasse dich niemals beim Kauf unter Druck setzen:
Wie bereits erwähnt ist es das Ziel von Makler und Verkäufer, die Immobilie möglichst schnell und zum angestrebten Preis zu verkaufen.
Dabei ist es ein beliebtes Mittel der Verkäuferseite, Druck auf die Interessenten aufzubauen und zu einer schnellen Entscheidung zu drängen. Investoren begehen dabei besonders am Anfang ihrer Karriere oft den Fehler, entweder zu früh den Zuschlag zu geben, obwohl sie sich vom eigentlich Gefühl her noch gar nicht sicher sind, oder aber sie zögern aufgrund der entstandenen Verunsicherung so lange, bis das Objekt anderweitig verkauft ist.
Du allein bist es, der die Kaufentscheidung zu treffen hat. Lasse dir von niemandem, erst recht nicht von jemandem mit einem so eindeutigen Interesse wie beim Verkäufer und Makler vorhanden, in jene Entscheidung hereinreden.
Es ist dein Investment und du entscheidest, zu welchem Zeitpunkt und zu welchem Preis du kaufst oder aber ganz bewusst nicht kaufst, weil einzelne Aspekte nicht deinen Vorstellungen entsprechen.
10. Habe immer auch eine Strategie für einen eventuellen Exit:
Bereits erwähnt wurde, dass du vor dem Kauf eine klare Strategie haben solltest und dir stets im Klaren darüber sein musst, was du mit deinem Investment erreichen willst.
Dazu gehört auch die Überlegung, zu welchen Konditionen und Zeitpunkten du bereit wärst, Objekte abzugeben oder gar komplett auszusteigen. Zwar mag diese Überlegung für dich als Beginner recht unwirklich erscheinen und du vergeudest noch keinen Gedanken an einen Abbruch deiner Investoren- und Vermietertätigkeit, jedoch gehören diese Gedankengänge absolut zu jeder entworfenen Strategie hinzu, die im Vorfeld vorhanden sein muss.