Steuervorteil Immobilie mit 3 einfachen Tipps viel Geld sparen

Immobilien Steuervorteil

In diesem Blog Artikel werde ich Euch drei einfache Tipps verraten, wie ihr ohne großen Aufwand beim Immobilienkauf Geld spart und die steuerlichen Vorteile von Immobilien für euch nutzt.

Steuern sind für viele besonders junge Investoren erstmal ein nicht so spannendes Thema, aber gerade bei einem erfolgreichen Immobilieninvestment machen die kleineren steuerlichen Hebel schnell den entscheidenden Unterschied zwischen einem lukrativen Investment und einer Fehlinvestition.

Die Tipps und Tricks zum Steuervorteil Immobilie

Mit diesen drei einfachen Tipps kannst du direkt bei deinem ersten Investment viel Geld sparen:

Steuervorteil Immobilie 1: Grund und Boden zu Gebäudewert

Beim Kauf einer Immobilie teilt sich der Kaufpreis in zwei Teile auf. Beide Teile werden steuerlich nicht gleich behandelt.

Zum Einen entfällt ein Teil des Kaufpreises auf den Grund und Boden, also die Fläche auf der die Immobilie gebaut wurde. In einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird hierfür die Gesamtfläche genommen und anhand der in der Teilungserklärung definierten Anteile aufgeteilt. Um den Bodenrichtwert zu bestimmen kann man in Nordrhein-Westfalen die Webseite Boris NRW nutzen. Hier würde man unter dem Punkt Bodenrichtwerte, den aktuellen Wert ermitteln und es dann mit den Quadratmeter des Grundstücks multiplizieren.

Der zweite Teil entfällt auf den Gebäudewert. Der Gebäudewert ist wie der Name vermuten lässt der fiktive Preis des Gebäudes und wird in der Praxis als die Differenz zwischen Kaufpreis und dem oben ermittelten Wert für Grund und Boden angesehen. Wichtig: nur dieser Anteil kann über 50 Jahre (oder 2,0% pro Jahr) abgeschrieben werden. Das heißt für uns als Investoren ist von Vorteil den Gebäudewert so hoch wie möglich und den Grund und Boden so niedrig wie möglich zu bewerten. Denn so steigt unsere Abschreibung pro Jahr, die dann wiederum das zu versteuernde Ergebnis schmälert.

Nun könnt ihr eine Aufteilung zwischen Grund und Boden direkt im Kaufvertrag vorzunehmen. Am besten versucht ihr den Gebäudewert so hoch wie möglich anzusetzen. Wenn das Finanzamt eure Aufteilung übernimmt, spart ihr über die erhöhte Abschreibung viel Geld.

Anhand eines einfachen Beispiels möchte ich euch die erheblichen Auswirkungen auf euer steuerlichen Ergebnis einmal erläutern:

Steuervorteil Immobilie 2: Unbewegliche Wirtschaftsgüter berücksichtigen

Die Grunderwerbsteuer fällt auf die Gegenleistung für die Grundstücksübertragung an. Diese ist der Kaufpreis für das Grundstück. Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, gehört dazu nur der Wert des Gebäudes (anteilig zum Kaufpreis). Da dieses eine rechtliche Einheit mit dem Grundstück darstellt.

Wenn Sie jetzt eine Wohnung kaufen, mit einer hochwertigen Einbauküche oder Einbauschränken, dann sind diese nicht Teil des Gebäudewerts und somit nicht Grundsteuerpflichtig. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, einen Teil des Kaufpreises auf mitverkauftes Mobiliar aufzuteilen.

Ganz konkret bedeutet dies, wenn Sie eine Einbauküche für EUR 10,000 mit kaufen. Dann können Sie bis zu EUR 650 sparen.

Steuervorteil Immobilie 3: Rücklagen vom Kaufpreis abziehen

Einer ähnlichen Argumentation wie unter Punkt 2.) folgt auch dieser Tipp zum Steuern sparen. In der Praxis vergessen viele Notare bei der Beurkundung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen häufig, dass auch die Instandhaltungsrücklage, die auf die jeweilige Eigentumswohnung entfällt, vom grundsteuerpflichtigen Anteil des Kaufpreises abzuziehen ist. Im Ergebnis zahlen oft viele Eigentümer eine zu hohe Grunderwerbsteuer. Dieser Fehler kann vermeiden werden in dem du es im Kaufvertrag mit auflistest.

Achtet also darauf euren Notar auf das Thema aufmerksam zu machen. Am besten sprichst du deinen Notar aktiv auf diesen Sachverhalt an. Außerdem solltest du die letzten Wirtschaftspläne und Abrechnungen prüfen, um den aktuellsten Stand der Rücklagen herauszufinden. Schnell kann sich die Rücklage für eine Eigentumswohnung auf mehrere tausend Euro belaufen und du sparst viel Geld.

Fazit

Ich persönliche würde für die schnelle Erstprüfung die Methode 3 wählen. Sie ist etwas genauer als eine reine Rendite Betrachtung, weil du deine Rendite noch mit einer Mindestanforderung an Rentabilität ins Verhältnis setzt. In der Praxis würde ich die erste Prüfung grob vornehmen und dann wenn ein Objekt interessant aussieht eine sehr genaue Prüfung anhand eines Excel Finanzmodels vornehmen.

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