Mieterhöhung – so geht es richtig (mit Musterschreiben)

Nachdem wir bereits auf die unterschiedlichen Arten von Mietverträgen eingegangen sind, wollen wir uns in diesem Artikel mit unbefristeten Mietverträgen beschäftigen.
In diesem Artikel “Mieterhöhung – so geht es richtig” wollen wir euch veranschaulichen wie man keine Fehler macht und alle Fristen als Vermieter bei Mieterhöhungen einhält.

Mieterhöhungen sind ein Thema, das sowohl Mieter als auch Vermieter beschäftigen. Im folgenden Artikel erklären wir euch die wichtigsten Fakten für Mieterhöhungen und im Anhang könnt Ihr euch auch ein Musterschreiben für Mieterhöhungen runterladen.

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Als Vermieter darf man im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (die sogenannte Kappungsgrenze § 558 Abs3 BGB). Hat der Vermieter die Obergrenze seiner Erhöhung erreicht, so muss er drei Jahre warten, bis die Miete wieder erhöht werden darf (§ 558 Abs. 3 BGB).

Fristen bei der Mieterhöhung

Als Vermieter müsst ihr die Mieterhöhung laut BGB schriftlich übermitteln (§ 558a BGB). Jeder Mieter hat eine Frist um die Erhöhung zu akzeptieren oder abzulehnen. Sie reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Erhalt des Zustimmungsverlangens durch den Vermieter. Somit beträgt die Frist der mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als 3 Monate. Stimmt der Mieter der zu, gilt die neue Miete ab dem Monat, in dem die Überlegungsfrist abgelaufen ist.

Beispiel – Frist bei einer Mieterhöhung

Beispiel 1: Sie schicken als Vermieter Herrn Müller am 5. Mai schriftlich eine Mieterhöhung zu. Herr Müller hat als Mieter somit bis zum 31. Juli Zeit der neuen Miete zuzustimmen oder diese abzulehnen.

Beispiel 2: Sie schicken als Vermieter Frau Schumacher am 25. Mai schriftlich eine Mieterhöhung zu. Frau Schumacher hat als Mieter somit auch bis zum 31. Juli Zeit der neuen Miete zuzustimmen oder diese abzulehnen.

Diese beiden Beispiele veranschaulichen, dass der Mieter trotz unterschiedlichem Erhalt der Mieterhöhung immer mindestens eine zweimonatige Frist zum Antworten auf das Schreiben des Vermieters hat.

Ablehnung Mieterhöhung

Lehnt der Mieter die neue Miete ab, steht dem Vermieter eine Klagefrist von drei Monaten nach dem Ablauf der Überlegungsfrist zu. Der Mieter kann der neuen Miete nur widersprechen, wenn die Erhöhung der Miete unberechtigt ist.

Bei einem Gerichtsverfahren geht es dann hauptsächlich darum, ob alle Fristen eingehalten wurden und ob eine berechtigte Mieterhöhung vorliegt. Hierfür wird dann auch oftmals die ortsüblich Vergleichsmiete (der Mietspiegel) herangezogen.

Solltet ihr bei eurer Mieterhöhung im Rahmen des Mietspiegels liegen, könnt Ihr in der Regel ohne große Sorgen in so ein Gerichtsverfahren reingehen.

Am besten sucht ihr aber den direkten Kontakt mit euren Mietern und versucht Ihnen bereits vorab eure Beweggründe für die Mieterhöhung zu kommunizieren. In der Praxis hat es sich auch bewehrt den Mietern etwas Gutes zu tun im Zuge der Mieterhöhung zum Beispiel den Fußboden zu erneuern oder auf Wünsche des Mieters direkt einzugehen.

Beispiel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Im folgenden gehe ich auf eine der häufigsten Formen der Mieterhöhung ein und biete meinen anwaltlich geprüften Vertrag zum gratis Download an. Ich habe diesen Vertrag zur Mieterhöhung schon oft verwendet und bin bis jetzt gut mit ihm zurechtgekommen.

Wichtig ist bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete den aktuellen Mietspiegel deiner Stadt zur Hand zu haben. Solltest du keinen Mietspiegel zur Hand haben bleibt dir diese Variante der Mieterhöhung verwehrt.

Wenn du einen aktuellen Mietspiegel deines Standorts findest, kannst du eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anstreben. Wie der Name vermuten lässt, kannst du die Miete in diesem Fall nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und nicht mehr.

Sollte der Mietspiegel in deiner Stadt bei 10 EUR kalt pro m2 liegen, kannst du die Miete für deine Mieter auch nur bis maximal 10 EUR pro m2 erhöhen und nicht mehr. Von daher ist es bereits bei der Objektakquise wichtig, die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge zu behalten um dies bei deiner Mietsteigerungsstrategie zu berücksichtigen.

Wenn du ein passendes Objekt gefunden hast, wo die Miete in den letzten 3 Jahren nicht mehr als 15% erhöht wurde (in Ballungsräumen mit Kappungsgrenze) und wo die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kannst du eine Mieterhöhung anstreben.

Zum Download:

Fazit:

Viele Investoren schrecken erst einmal vor einer Mieterhöhung zurück. Allerdings muss man auch berücksichtigen, dass sich die Kosten für den Unterhalt und die Modernisierung der Wohnung auch jährlich erhöhen. Somit ist es ratsam, in regelmäßigen Abständen die Miete innerhalb der rechtlichen Vorschriften zu erhöhen.

Nur so kann man als Investor sicherstellen, immer einen adäquaten Mietzins zu erzielen. Sprich offen und ehrlich mit deinen Mietern und biete Ihnen im Gegenzug eine immer top gepflegte Immobilie an. Nur wer genügend Überschüsse erzielt kann auch seine Immobilie nachhaltig in einem ordentlichen Zustand halten.

Wenn ihr diese Zusammenhänge transparent und offen kommuniziert, werden auch die meisten Mieter Verständnis zeigen.

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