15% EK-Rendite – mein erstes Immobilien Investment

Nachdem ich bereits einige Blog Beiträge über allgemeine Strategien und Steuerthemen geschrieben habe, berichte ich nun über meine erstes Immobilien Investment. Bereits seit meinem Master Studium in Finance and Investment in Rotterdam beschäftige ich mich mit der Börse und anderen Anlageformen.

Was mich an einer Investition in Aktien immer gestört hat, war es, dass ich das Ergebnis der Aktien nicht aktiv beeinflussen kann und oft nicht genau weiß, was mit meinem Geld passiert. Außerdem ist es mit Aktien nicht ohne weiteres möglich sein eingesetztes Kapital mit Kredit zu „Hebeln“ um eine höhere Eigenkapitalrendite zu erzielen. Somit steht man gerade am Anfang, wenn man über wenig bis gar kein Eigenkapital verfügt mit Aktien oft mit sehr geringen absoluten Gewinnen dar.

Meinen persönlichen Ausweg aus der Misere? Mein erstes Immobilien Investment im Jahr 2016, die drei Jahre nach dem Kauf eine Eigenkapitalrendite von über 20% erzielt (abzüglich Instandhaltungskosten und Steuern).

Der Weg zum ersten Immobilien Investment

Im Jahr 2015 habe ich mich auf Grund meiner finanziellen und beruflichen Situation ausführlich mit dem Thema Kapitalanlagen beschäftigt und bin durch einen guten Freund und Mentor auf das Thema Immobilien gestoßen.

Nachdem ich zahlreiche Videos und Bücher zu dem Thema „Mindset“ und Immobilien Investment gelesen / gesehen habe, und auch meinem privaten Umfeld viele von ihren erfolgreichen Investitionen in Immobilien berichtet habe, war es um mich geschehen.

Wenn man vorher nichts mit dem Thema Immobilien zu tun hatte und einem somit ein natürlicher Zugang zu diesem Thema fehlt, ist der Anfang erstmal sehr schwer. Da ich grundsätzlich sehr neugierig und interessiert bin neues zu lernen, hatte ich mir das Ziel gesetzt das Thema zu verstehen.

Als aller erstes kaufte ich mir einige Bücher u.a. „Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor“ von Alexander Goldwein und arbeitete es strukturiert durch. Ich würde jedem empfehlen sich ausführlich mit der Thematik und den Vor- und Nachteilen einer Immobilie auseinander zu setzen. Besonders hinsichtlich einer so großen Investition, sollte man sich vorher genau informieren und auch theoretisches Wissen über den gesamten Investitionsprozess sammeln.

Ein wichtiger Punkt, den man in allen Immobilienbüchern lesen kann: die Wirkung von Fremdkapital auf die Rendite einer Investition. Dieses Konzept des Kredithebels, war mir bereits aus meinem Master Studiums beigebracht worden, allerdings weniger im Zusammenhang mit Immobilien. Außerdem war ein wichtiges Take-Away, den Unterschied zwischen Konsumschulden (für Autos, Urlaube und Möbel) und guten Schulden fürn Assets (Immobilien, Anlagen) zu lernen.

Nachdem ich mindestens drei Monate ausführlich Research betrieben habe und zahlreiche Podcasts, Bücher und YouTube Videos verschlungen hatte, war mir klar ich muss jetzt in die Umsetzung gehen und meine erste Immobilie kaufen. Ich glaube für viele angehende Investoren ist gerade dieser Schritt der Schwerste.

Nicht mehr zu stoppen habe ich mich also direkt auf die Suche begeben und die gängigen Portale (www.immobilienscout24.de und www.immonet.de) durchstöbert.

Welche Suchkriterien sind mir wichtig?

Bei meiner Suche habe ich mich schnell auf die zwei großen Portale eingeschossen und richte mir jeweils parallel die Suchprofile ein. Hierzu definiere ich anhand der folgenden Fragen Suchparameter um immer die besten Angebote zu finden:

• Kleine Wohnung oder große Wohnung?
• In welcher Stadt / in welchem Ort möchte ich Investieren?
• Muss es eine zentrale Wohnlage sein?
• Welches Budget kann ich mir leisten (mit dem Banker / Finanzierungsvermittler sprechen)?
• Brauche ich einen Balkon?
• Schließe ich Erdgeschosswohnung aus?
• Tageslicht Bad?
• Vermietet oder leerstehend?

Für mein erstes Investment sollte es auf jeden Fall eine Eigentumswohnung sein und kein Mehrfamilienhaus. Gerade auch Junginvestor würde ich immer raten fangt mit einer Eigentumswohnung an.

Als Düsseldorfer kam für mich für mein erstes Immobilien Investment nur die direkte Umgebung (Köln oder Düsseldorf) in Frage. Außerdem habe ich mich von Anfang an dafür entschieden, nur in den Top 7 Städten in Immobilien zu investieren.

Wer sich in Düsseldorf etwas besser auskennt, weiß wie hoch die Immobilienpreise im Durchschnitt mittlerweile sind. Die Lage war im Jahr 2016 auch schon angespannt und es gab wenige gute Investitionsmöglichkeiten. Eine Anfangsrendite von 5% galt als sehr solide und viele Objekte wurden mit deutlich niedriger Rendite angeboten.

Von der Objektgrößte habe ich auf Grund meines geplanten Studenten Konzepts für eine Wohnung mit mindest. 3-5 möglichst gleich großen Zimmern entschieden. Die finanzielle Größenordnung sollte zwischen 200.000 EUR – 250.000 Gesamtinvestment liegen. Die Idee dahinter war, sollten die Mieter ausziehen könnte ich die Wohnung umfangreich renovieren/kernsanieren und dann jedes Zimmer einzeln an Studenten vermieten.

Außerdem wollte ich, dass die Wohnung in dieser Größenordnung auch für Eigennutzer für einen späteren Verkauf attraktiv ist. Als Wohngegenden habe ich in Bilk, Unterbilk, Flinger Süd und Oberbilk gesucht. Ein Balkon und ein zwei Bäder mit Fenstern waren für mich auch ein Suchkriterium.

Um das erste Immobilien Investment möglichst kalkulierbar und ohne Risiko zu halten, habe ich eine vermietete Wohnung gesucht. Zudem hatte ich keine Lust größere Renovierungsarbeiten innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung durchzuführen (aus steuerlichen Gründen).

Suche auf Autopilot

Berechnung des Cashflows der Immobilie

Beinah täglich kamen jetzt E-Mails mit passenden Angeboten automatisch in meine Inbox. Ich musste also einen Prozess finden, wie sich die Spreu vom Weizen trennen ließ. Für das erste Screening schaue ich mir den durchschnittlichen QM Preis in der gesuchten Lage an und werte so schon einmal die überteuerten Immobilie aus und entferne sie aus meiner Suche. Im zweiten Schritt schaue ich mir dann die Anfangsrendite an und sortiere alle Angebote unter 5% Rendite aus.

Eins meiner wichtigsten Kriterien (die bis heute gelten): ich kaufe keine Immobilien, die sich nicht selber tragen. Das bedeutet für mich, dass die Immobilieneinnahmen mindest den Kapitaldienst, Rücklagen und Steuern finanzieren müssen, damit ich am Ende des Jahres kein Geld für die Immobilie einzahlen muss. Am liebsten ist es mir natürlich, wenn ich einen positiven Cashflow erzielen kann und davon im besten Fall sogar meinen Lebensstandard aufbessern kann.

Ich scannte also täglich weiter die besten Angebote und besuchte einige Immobilie vor Ort. Dann an einem späten Nachmittag bekam ich eine E-Mail zu einer ETW in Düsseldorf Unterbilk. Für Düsseldorf ist Bilk und Unterbilk eine gute bis sehr gute Lage und durch die Entwicklungen rund um den Medienpark in den letzten Jahren sogar eine sich sehr dynamisch entwickelnde Gegend.

Das angeforderte Expose klang sehr positiv und auch die Bilder machten einen guten Eindruck. Die Mieteinnahmen lagen bei aktuell 1.030 EUR, hatten aber auch noch Steigerungspotenzial.

Nach dem ich alle wichtigen Eckdaten der Wohnung erfasst hatte machte ich mich daran den Cashflow anhand dieser Methoden zu berechnen. Der Cash Flow vor Steuern war positiv für das Objekt der Begierde und somit rief ich den Makler direkt an um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.

Hier die Zahlen und Fakten einer Immobilie im Quick-Check, die mir besonders ins Auge fiel:

• 117 qm Wohnfläche
• Hochparterre
• Maisonette-Wohnung (über zwei Ebenen)
• 5 Zimmer mit zwei Bädern (Duschen Bad, Gäste WC)
• Zentralheizung
• Kaltmiete: 1.030 EUR laut Mietvertrag (beim Kauf, dann um 15% erhöht)
• Einbauküche
• langjährig vermietet
• Kaufpreis 235.000 EUR

Die Berechnung im Detail

Einnahmen:

Jahresnettokaltmiete: 117 qm * 8,8 EUR /qm  * 12  = 12.360 EUR

Ausgaben:

Bei angenommenen 1,9% Zinsen zum damaligen Zeitpunkt, 2,5% Tilgung und angenommener 1% Bewirtschaftungskosten inkl. Rücklagen kam ich auf folgende Zahlen.

Kapitaldienst: (0,022+0,02)*59.000 = 9.284 EUR

Rücklagen und Bewirtschaftung: 1% vom Kaufpreis (211.000 EUR) = * 4.608 = 2.110 EUR

Cashflow vor Steuern:

12.360 EUR – 9.284 EUR – 2.110 EUR = 966 EUR Cashflow pro Jahr.

Wir reden hier also von ca. 80 EUR positivem Cashflow jeden Monat (allerdings vor Steuern).

Mir war allerdings bereits zu diesem Zeitpunkt klar, dass die Wohnung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet wurde und somit Mietsteigerungspotenzial vorhanden war.

In der Kalkulation sah das dann wie folgt aus:

Einnahmen nach Mieterhöhung:

Jahresnettokaltmiete: 117 qm * 10,12 EUR /qm  * 12  = 14.208 EUR

Nach der Mieterhöhung von 15% nach dem Kauf liegen die Einnahmen bei 14.208 EUR pro Jahr. Kapitaldienst und Instandhaltungsrücklage blieben unverändert. Somit sieht der Cash Flow vor Steuern wie folgt aus:

Cashflow vor Steuern (nach Mieterhöhung):

14.208 EUR – 9.284 EUR – 2.110 EUR = 2.814 EUR Cashflow pro Jahr.

Jetzt reden wir also von einem monatlichen positiven Cash Flow vor Steuern von über 200 EUR. Gar nicht schlecht!

Nach diesem initialen Screening und den guten Zahlen habe ich direkt ein ausführliches Exposé angefordert und kurzfristig einen Termin zur Besichtigung ausgemacht.

Und wie war nun die Lage?

Nachdem ich das ausführliche Exposé erhalten hatte konnte ich mir einen genaueren Überblick über die Wohnlage (Mikrolage) verschaffen.

Düsseldorf Unterbilk ist ein aufstrebendes Viertel und die Straße der ETW war ruhig und sehr bürgerlich. Keine Luxuswohnungen aber alle Mehrfamilienhäuser waren in einem guten/gepflegten Zustand und man fühlte sich in der Lage direkt selber wohl.

Die Wohnlage war also gut und somit konnte es weitergehen im Prozess.

Die Besichtigung

Als nächsten Schritt habe ich dann mit dem Makler telefoniert um schnellstmöglich einen Termin zur Besichtigung auszumachen. Gerade in angespannten Märkten wie in Düsseldorf, gehen die guten Objekte oft sehr schnell weg und sind dann nicht mehr zu besichtigen.

Wenige Tage später war es dann endlich soweit und wir trafen uns direkt vor dem Haus. Ich habe noch einen Freund gebeten mit bei der Besichtigung zur Unterstützung dabei zu sein, man weiß ja nie. Das Mehrfamilienhaus war aus den 80er Jahren, 5-stöckig und meine potentielle Wohnung war im Erdgeschoss / Hochparterre. Das Haus machte einen sehr gepflegten Eindruck und das Treppenhaus sowie die Klingelanlage waren ordentlich. Zudem verfügte das Haus über einen Aufzug, für meine potentielle Wohnung kein großes Plus aber immerhin.

Ein älteres Pärchen öffnete uns die Tür und sie machten einen sehr netten Eindruck. Die Wohnung war auch in einem guten Zustand und die Mieter wohnten schon seit ca. 12 Jahren in der Wohnung. Ich ging meine Checkliste durch und der Makler konnte mir alle Fragen professionell beantworten. Außerdem habe ich die Zeit genutzt um den Mietern einige Fragen zu stellen, wie zum Beispiel was Ihnen besonders an der Wohnung gefällt und ob es etwas gibt was sie stört. Mieter sind oft sehr gute Quellen für Informationen, die der Makler nicht hergeben möchte. Von daher würde ich immer empfehlen, die Mieter mit in das Gespräch einzubeziehen.

Alles in allem machte die Wohnung einen sehr guten Eindruck und erfüllte alle meine Kriterien. Besonders gefallen hatte mir der Grundriss und der große Balkon mit Blick ins Grüne.

Die Kaufzusage direkt am selben Abend

Nachdem die Besichtigung sehr gut verlief habe ich dem Makler mein ernsthaftes Interesse direkt nach dem Besichtigungstermin mitgeteilt. Ich habe ihm gesagt, dass ich das Objekt gerne reservieren möchte und an einem Kauf sehr interessiert bin. Am selben Abend habe ich ihm eine E-Mail geschickt und ein verbindliches Kaufpreisangebot über die geforderten 211.000 EUR abgegeben.

Natürlich wird es jetzt einige Leser geben, die sich fragen wieso ich nicht weniger geboten habe als gefordert wurde. Ehrlicherweise war es für mich in diesem Moment wichtiger, dass ich diesen Deal mache und nicht, dass ich den besten Preis beim Einkauf erziele. Natürlich hätte es sein können, dass ich so nochmal einige tausend Euro hätte einsparen können.

Kurz nachdem ich mein Angebot abgegeben habe und der Makler gesagt hat, dass die Verkäufer mein Angebot angenommen haben, bat ich den Makler, das Objekt beim ImmobilienScout24.de zu deaktivieren und vom Netz zu nehmen. Jetzt war es an der Zeit sich um das Thema Finanzierung zu kümmern und ein vernünftiges Finanzierungskonzept auszuarbeiten.

90% Finanzierung mit Eigenkapital

Für das erste Immobilien Investment sollte es eine 90%ige Finanzierung sein. In diesem Fall übernimmt man die Kaufnebenkosten und bringt zusätzliches Eigenkapital ein. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbssteuer, Makler und Notar wollte ich selber tragen. Diese betrugen in diesem Fall 12% vom Kaufpreis, da ich die volle Maklercourtage selber zahlen musste.

Da es meine ersten Finanzierung für eine Immobilie war musste ich einen verlässlichen Partner für die Finanzierung finden. Dieser Partner sollte auf Kapitalanleger im Rheinland spezialisiert sein. Ein Bekannter empfahl mir einen Finanzvermittler im Medienhafen, der die Mikrolage sogar auch selbst sehr gut kannte. Bei diesem Vermittler finanziere ich seitdem alle meine Objekte und ich bin sehr zufrieden.

Nach Einreichung aller Beleihungsunterlagen und meiner Bonitätsauskunft bekam ich das Angebot für eine 90% Finanzierung nach einigen Tagen:

• 1,8 % Effektivzins – 15 Jahren Zinsbindung
• 2% Tilgung
• Darlehenssumme 211.000 Euro

Anfänglich wollte ich nur eine Laufzeit über 10 Jahre vereinbaren entschied mich dann aber doch für die längere Laufzeit auf Grund meines hohen Sicherheitsbedürfnisses. Ob ich das so nochmal entscheiden würde, weiß ich nicht genau! Eine kürzere Laufzeit bringt einem auch immer ein höheres Maß an Flexibilität. Aber wer weiß schon wo die Zinsen in 10 bis 15 Jahren stehen – eine seriöse Vorhersage ist fast unmöglich.

Nachdem ich also das Angebot erhalten hatte und die Finanzierungszusage sicher hatte, konnte ich den Notartermin organisieren und durchführen. Ich war natürlich gehörig aufgeregt vor dem Tag des Notartermins.

Dann ging alles ganz schnell und nach ca. 7 Wochen war ich Eigentümer meines ersten Immobilien Investment.

Der echte Cashflow meines ersten Immobilien Investment

Bis zu diesem Zeitpunkt kannte ich nur den prognostizierten Cashflow meiner neuen Wohnung. Um die Zahlen zu vervollständigen, hier der echte reale Cashflow vor Steuern:

• Kaltmiete: 1.184 EUR pro Monat (nach Mieterhöhung)
• Nicht umlegbare Nebenkosten: 75 EUR pro Monat
• Zinsen und Tilgung: 677 EUR pro Monat
• Cashflow vor Rücklagen: 432 EUR
• Monatliche Rücklage: ca. 100 EUR

Final blieben mir also gut 332 EUR pro Monat vor Steuern über. Für meinen ersten Deal war ich sehr zufrieden!

Was würde ich beim nächsten anders machen?

Natürlich lief bei meinem ersten Immobilien Investment nicht alles perfekt. Deswegen zeige ich dir hier zwei Learnings, die ich nach meinem ersten Investment hatte und hoffe du kannst daraus etwas für dich lernen und meine Fehler vermeiden:

1. Vergleiche Finanzierungskonzepte

Für mich war der angebotene Zinssatz von 1,8% mit 2% Tilgung bei der ersten Bank ein gutes Angebot. Allerdings hätte ich sicherlich mit etwas Geduld nochmal 0,1% weniger zahlen können. Ich habe mir zudem die Zinsen sehr lange absichern lassen über ein Konstrukt mit einem Bausparer nachdem das ursprüngliche Darlehen ausgelaufen ist. Somit habe ich effektiv die niedrigen Zinsen bis zur Volltilgung abgesichert.

Bei meinen weiteren Objekten habe ich dann aber immer öfter auf diese Konstruktion verzichtet und ein normales Annuitätendarlehen gewählt. Natürlich hat die Zinssicherheit einen hohen Stellenwert aber ich würde heute wohl eher kürzere Laufzeiten vereinbaren, da es auf absehbare Zeit wohl zu keinen stark ansteigenden Zinsen kommen wird.

2. Weniger Eigenkapital einsetzen

Ich habe insgesamt über 50.000 EUR an Eigenmitteln für den Kauf dieser Immobilie eingesetzt. Hätte ich nur die Kaufnebenkosten finanziert, dann wären es ca. 28.000 EUR weniger Kapitalbedarf gewesen und ich hätte mir eine weitere Immobilie kaufen können. Außerdem läge meine Eigenkapitalrendite deutlich höher.

Ich habe diesen Weg damals so gewählt, da ich nicht wusste, dass es möglich ist 100% zu finanzieren. Für mich war es damals schlicht nicht glaubhaft, dass einem die Bank fast ohne Eigenkapital einen Kredit geben würde.

15% Eigenkapitalrendite + Wertsteigerung

Ich steckte in dieses Immobilien Investment ca. 52.000 EUR aus meiner eigenen Tasche (ca. 12% Kaufnebenkosten, sowie 28,000 EUR zusätzliches Eigenkapital).  Bei einem Kaufpreis von 235.000 EUR ergab sich so eine Eigenkapitalrendite von knapp 15%. Wenn man noch die Tilgung als Vermögenszuwachs mit einberechnet steigt diese Rendite nochmals. Außerdem hat sich der Wert der Immobilie in den letzten Jahren sehr gut entwickelt und der eigentliche Renditebringer ist die enorme Wertsteigerung in Verbindung mit dem Kredithebel (Achtung: kann in beide Richtungen „Hebeln“).

So liegt zum Beispiel der durchschnittliche QM Preis bei 4.308 EUR den m2 und umgerechnet auf meine Immobilie somit bei über 500.000 EUR (mehr als doppelt so hoch). Natürlich kann es sein, dass die Preise auch mal wieder fallen, allerdings habe ich durch die enorme Wertsteigerung mein anfängliches Investment voraussichtlich sehr gut verzinst bekommen!

Natürlich wäre eine solche Wertentwicklung mit Aktien nicht möglich gewesen, selbst in den letzten Jahren könnten nur wenige Unternehmen mit dieser Wertentwicklung (auf Eigenkapital gerechnet) mithalten. Außerdem sind die Renditen von Immobilien beständiger und die Wertentwicklungen weniger transparent (Vorteil man kann sie nicht täglich im Depot überprüfen). Abschließend kann man natürlich auch festhalten, dass solche Wertsteigerungen in der Zukunft eher unwahrscheinlich sind und ich einfach auch Glück mit meinem Timing hatte. Dennoch bin ich der Überzeugung, dass auch ohne diese Wertentwicklung Immobilien als Kapitalanlagen weiterhin interessant sind.

Bis heute (ca. 4 Jahre später) konnte ich die Kaltmiete um 15% steigern und habe im Gegenzug kleinere Modernisierungsmaßnahmen (neue Böden) in der Wohnung vorgenommen. Mir ist ein zufriedenes und stabiles Mietverhältnis sehr wichtig und mein Ziel war es so wenig Arbeit wie möglich mit diesem Immobilien Investment zu haben. Zwar könnte ich die Kaltmiete nach oben anpassen, jedoch ist mir hier ein stabiles Mietverhältnis wichtiger.

Ich hoffe dir hat die ausführliche Beschreibung meines ersten Immobilien Investment gefallen und ich würde mich freuen, wenn du in den Kommentaren einige deiner Erfahrungen mit mir teilst. Ich freue mich auf den Austauch mit dir!

Und jetzt wünsche ich dir viel Erfolg bei Deinem ersten eigenen Immobilien Investment!