Viele von Euch Fragen sich mit Sicherheit ob sich eine Investition in Immobilien überhaupt noch lohnt. Wo liegen die Vorteile eines solchen Investments und lohnt es sich überhaupt noch in Immobilien zu investieren? Wo liegen die Nachteile und Risiken und wie lassen sie sich reduzieren oder sogar vermeiden.
Die Vorteile von Immobilien
In diesem Beitrag möchte ich Euch die Vorteile von Immobilien näher erläutern und wieso ich denke, dass Immobilien der beste Weg ist um Vermögen aufzubauen. Besonders im Vergleich mit anderen Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien gibt es ein paar wichtige Unterschiede.
1.) Leverage Effekt (Fremdkapital Hebel)
Immobilien sind besonders für Investoren ohne viel Eigenkapital attraktiv. Gerade wenn man noch relativ am Anfang seiner Investoren Karriere steht fehlt einem oft eins: Eigenkapital. Wenn wir dann auch noch anfangen, das wenige Geld was wir uns mühsam angespart haben in Aktien zu investieren wird es mit einem größeren Vermögen schwierig.
Meiner Meinung nach bringt es dich nicht weiter, wenn du 10,000 EUR oder auch 20,000 EUR in Aktien investierst. Verstehe mich nicht falsch – grundsätzlich habe ich nichts gegen Aktien sondern finde Sie sogar sehr wichtig in einem ausgewogenen Portfolio. Allerdings wirst du mit selbst mit einer durchschnittlichen Rendite von 10% (was sehr viel ist!) in 10 Jahren aus den 10,000 EUR nur 25.937,42 EUR gemacht haben. Mit viel Glück hast du also dein Geld mehr als verdoppelt. Was ein toller Erfolg ist.
Wenn du nun die 10,000 EUR in deine erste Immobilie anlegst und eine Immobilie für 100,000 EUR erwirbst und hierfür nur die Nebenkosten als Eigenkapital einbringst. Hast du selbst ohne Wertsteigerung in 10 Jahren und einer angenommenen Tilgung von 2.5% und 1.5% Zinsen – über 26.953,89 EUR getilgt. Gehen wir von einer moderaten Wertsteigerung von 2% p.a. aus. Ist der Preis deiner Immobilie in der Zwischenzeit auf 121.899,44 EUR gestiegen. D.h. du hast noch eine Restschuld von 73.046,11 EUR und einen Wert von 121.899,44 EUR d.h. eine Differenz von 48.853,33 EUR. Geben wir die Rendite p.a. in einen Rendite-Rechner ein haben wir pro Jahr eine Rendite von 17,193% p.a. erzielt.
Wie ihr sehen könnt hat die Immobilie durch eine positive Wertentwicklung eine bessere Rendite als die Aktien erzielen können. Natürlich solltet ihr euch bei Eurem Investment nicht darauf verlassen müssen, dass die Immobilie sich positiv im Wert entwickelt. Die überschüssigen Mieteinnahmen alleine sollten das Investment ein gutes Investment werden lassen. Eine positive Wertentwicklung ist dann noch ein zusätzliches Bonbon.
2.) Steuerliche Vorteile
a.) Während der Haltephase
Kreditzinsen können steuerlich geltend gemacht werden und reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen. Nehmen wir an du hast einen persönlichen Grenzsteuersatz von 40% und zahlst 10,000 EUR Zinsen pro Jahr. Dann kannst du 40% von 10,000 EUR oder 4,000 EUR in deiner Steuererklärung geltend machen. Gerade wenn du persönlich ein gutes Einkommen hast kannst du so sehr viel Geld sparen.
Abschreibungen die Abschreibungen auf den Gebäudewert von 2,0% pro Jahr können auch steuerlich geltend gemacht werden und werden von deinem zu versteuernden Einkünften abgezogen.
Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren kannst du bis zu 15% der erweiterten Anschaffungskosten als Werbungskosten geltend machen. Wenn du eine Eigentumswohnung für 30,000 EUR vollständig sanierst, dann kannst du bei einem persönlichen Steuersatz von 40% insgesamt 12.000 EUR von der Steuer abziehen.
a.) Beim Verkauf
Immobilien bieten als einzige Anlageklasse noch die Möglichkeit Gewinne steuerfrei mitzunehmen. Dies gilt für alle Immobilie die du privat und länger als 10 Jahre besitzt.
3.) Aktives Management
Im Gegensatz zu Aktien bist du der „Unternehmer“ in deiner kleinen eigenen Immobilien Welt. Für mich sind Immobilien keine gute passive Anlageklasse, sondern einfallen erst ihre volle Wirkung, wenn man sich aktiv um sie kümmert.
Wenn du keine Lust auf ein aktives Investment hast, dann bist du besser mit Aktien bedient. Hier kannst du dein Geld passiv in ETFs anlegen und dich über eine sehr gute jährliche Rendite erfreuen (über einen langen Zeitraum gerechnet).
Der Vorteil von Immobilien liegt daran, dass der Markt weniger transparent und wettbewerbsintensiv ist. Man kann im „Off-market“ Bereich immer noch Immobilien finden, wo man etwas sieht was sonst keiner oder nur wenige sehen oder wo man mit seiner eigenen Initiative und Ideen viel Wert generiert.
Zum Beispiel kann es sein, dass man eine hässliche Immobilie in guter Lage sieht, welche große Probleme mit Mietern aufweist. Wenn du dann dieses Problem löst und die Immobilie gut vermietest und renoviert hast, dann steigt der Wert deiner Immobilie stark an. Da du meist nur mit wenig Eigenkapital arbeitest kann es hier zu sehr enormen Wertsteigerungen kommen und du kannst dein eingesetztes Kapital schnell vermehren.
Fazit
Lohnt es sich in Immobilien zu investieren? Das war unsere Eingangsfrage und ich hoffe ich konnte euch einige Vorteile von Immobilieninvestments mit auf den Weg geben. Ich bin davon überzeugt, dass wenn man Immobilien Investments aktiv betreibt, es keine bessere Anlageform gibt. Wenn ihr allerdings keine Lust oder Zeit habt euch ausführlich mit dem Thema zu beschäftigen, dann solltet ihr lieber die Finger von Immobilien lassen.
In einem weiteren Blog Post werde ich auch auf die Risiken von Immobilien eingehen und euch Wege zeigen, wie man diese Risiken minimieren kann.