Kernsanierung: Kosten und Dauer

Kernsanierung Beispiel

Ob beim Eigenheim oder Kapitalanlagen. Das Thema Kernsanierung ist mehr denn je ein Thema. Im folgenden Artikel beschäftigen wir uns mit Kernsanierungen bei Kapitalanlagen.

Zunächst besprechen wir was eigentlich eine Kernsanierung ist. Dann analysieren wir die Vorteile und schauen uns natürlich auch, ganz wichtig, die Kosten an. Des weiteren geben wir noch einige Tipps aus unseren Erfahrungen rund um Kernsanierungen mit.

Tolle Beispiele von Kernsanierungen findet ihr z.B. auf Houzz.de oder Pinterest. Wir suchen oft nach Inspirationen und suchen dann die Materialien nach diesen Inspirationen aus. Auch in der Kommunikation mit deinen Handwerkern kann es sehr hilfreich sein, die Erwartungen vorher mit Bildern zu kommunizieren. Zudem empfehlen wir dir alle Absprachen mit den Handwerkern schriftlich festzuhalten. Dann kann es am Ende der Arbeiten bei der Abnahme keine bösen Überraschungen geben.

Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist laut unserem Verständnis die gesamte Erneuerung eines Bestandobjektes, abgesehen von Fundamenten eines Objekts. Bei einer Wohnung fällt darunter die gesamte Haustechnik (Elektro, Heizung und Wasser). Zudem fällt darunter auch der Bodenbelag (Fliesen, Parkett, Laminat etc.) sowie wie ggfs. die Türen und Fenster zu erneuern. Bei einem Mehrfamilienhaus kann zudem auch noch die gesamte Dachkonstruktion, sowie die Fassade dazukommen.

Vorteile einer Kernsanierung

Weniger Wettbewerb bei renovierungsbedürftigen Immobilien

Einer der größten Vorteile beim Erwerb von renovierungsbedürftigen Immobilien ist der geringere Wettbewerb. Viele potentiellen Interessenten mit “tiefen Taschen” (wie z.B. Berater, Investmentbanker oder Ärzte) fallen raus. Diese Aussage ist nicht wertend gemeint, jedoch haben viele Kapitalanleger aufgrund von ihrem Hauptberuf nicht noch die Zeit und Lust sich um die Renovierung einer Immobilie zu kümmern.

Zwar müsst ihr auch bei diesem Objekten oft schnell mit einem verbindlichen Kaufangebot sein. Allerdings ist die Gefahr geringer direkt überboten zu werden, da es weniger potenzielle Käufer gibt (weniger Nachfrage).

Steuervorteile durch eine Kernsanierung

Zudem bietet die Kernsanierung erhebliche Steuervorteile, die anders als bei der AfA, nicht über 50 Jahre abgeschrieben werden. Bei Renovierungen bzw. Kernsanierungen können die entstandenen Kosten grundsätzlich sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Alternativ kann man diese Kosten auch auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Leider kann man Renovierungskosten nicht “unendlich” steuerlich geltend machen. Eure Renovierungskosten dürfen innerhalb von 3 Jahren nicht 15 % des Gebäudewerts zuzüglich der Anschaffungskosten ( Achtung: Nicht des Gesamtkaufpreises) übersteigen (wie dieser ermittelt wird erklären wir euch hier unter “Tipp1”). Übersteigt ihr diesen Wert, so werden die gesamten Renovierungskosten (auch rückwirkend) über 50 Jahre mit 2% abgeschrieben werden. Deswegen ist es sehr wichtig die 15% Regelung bei jedem eurer Objekte auf dem Radar zu haben.

Anbei noch ein paar Worte zu dem Unterschied zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass eure Renovierungen als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden. Arbeiten wie der Austausch einer Gasetagenheizung, Erneuerung der Elektro oder ein neuer Bodenbelag sind alles Beispiele für Erhaltungsaufwendungen.

Wichtig ist auch hierbei zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen zu unterscheiden. Bei Erhaltungsaufwendungen handelt es sich um Modernisierungen der bestehenden Immobilie. Wird der Immobilie etwas neues hinzugefügt (wie z.B. ein Anbau) so handelt es sich hierbei um Herstellungsaufwendungen die steuerlich wiederum anders behandelt werden.

Gestaltungsmöglichkeiten

Natürlich macht es auch viel Spaß eine Wohnung nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Jede Wohnung und ihr Grundriss ist eine neue Herausforderung und das Ergebnis bereitet immer wieder große Freude.

Gerade, wenn ihr Spaß an Einrichtung und Design habt, werdet ihr auch eine Kernsanierung mögen. Natürlich wird es auch manchmal stressig und man muss viele Entscheidungen treffen. Allerdings, entschädigt dann am Ende auch, seine Vision in der Realität umgesetzt zu sehen.

“Ruhe”

Ein wichtiger Aspekt der Kernsanierung ist es, dass du erstmal für einige Jahre Ruhe hast und deine Mieter ein “perfektes” Objekt übernehmen. Besonders das Leerstand Risiko wird weiter gesenkt, da eine Wohnung in guter Lage und mit modernem Bad immer einen Mieter findet. Zudem wird es in der Regel, weniger Reparaturen und kleinere Defekte geben und somit hast du als Vermieter weniger mit dem Objekt zu tun.

Wie viel kostet eine Grundsanierung?

Eine der wichtigsten Fragen, die jeden Investor und Kapitalanleger interessiert sind die zu erwartenden Kosten. Diese Unterscheiden sich natürlich je nach Objekt. Allerdings haben sich bei der Kernsanierung von über 20 Einheiten gewisse Erfahrungswerte immer wieder bestätigt.

Kernsanierung Wohnung Kosten

Wir rechnen je nach Größe und Austattung mit einer Pauschale von 500 EUR pro m2 Wohnfläche für eine Kernsanierung. D.h. für eine Wohnung mit 100 m2 kann man mit Sanierungskosten von ungefähr 50.000 EUR rechnen.

Diese Kosten beinhalten alle Gewerke wie Fenster, Böden, Elektrik, Badezimmer, neue Heizkörper sowie Maler- und Putzarbeiten. An Ende ist das Ergebnis keine Luxusaustattung aber ein gehobener Standard in der Austattung.

Kernsanierung Haus Kosten

Ein Haus hat im Gegensatz zu einer Wohnung natürlich noch weitere Elemente, die je nach Zustand sehr viel Geld kosten können. Ein Dach neu einzudecken kostet schnell 50.000 bis 100.000 EUR und eine komplett neue Heizungsanlage kann auch mehrere 10.000 EUR kosten.

Grundsätzlich würde ich vorschlagen für jeden m2 Wohnfläche auch eine Pauschale von 500 EUR pro m2 zu berechnen, dann allerdings nochmal Zuschläge je nach Objektzustand und ob große Arbeiten wie Dämmung, Dach oder Heizung gemacht werden müssen.

Kernsanierung Altbau Kosten

Ein Altbau ist in normalen Fällen immer eine größere finanzielle Herausforderung. Besonders Altbauliebhaber wissen, dass die Materialien, die altbautypisch sind auch oft besonders teuer sind. Ich würde für unsere vereinfachte Rechnung einen Zuschlag von 300 bis 500 EUR pro m2 für eine Altbausanierung annehmen.

Je nachdem ob man Holzfenster (teurer!) anstatt Kunststofffenster oder auch Echtholzdielen anstelle von normalem Eichen Parkett verwenden möchte.

Kernsanierung Dauer

Die Dauer einer Kernsanierung kommt natürlich immer auch auf die Größe der Baustelle an. Als Referenz dient uns in diesem Fall eine 3-4 Zimmer Wohnung mit 70-90 m2 Größe.

Die ersten Schritte, die in der ersten und zweiten Woche durchgeführt werden ist der Abriss der alten Tapeten, Abbruch von alten Fliesen sowie Fußböden. In dieser Zeit müsst ihr als Bauherr meist ein Unternehmen für das Aufstellen eines Containers organisieren, damit Eure Handwerker den Bauabfall entsorgen können.

Fazit

Eine Kernsanierung mag viele Anfänger abschrecken und gute Handwerker sind das A und O. Solltet ihr allerdings ein gutes bestehendes Netzwerk an Handwerkern haben, dann ist eine Kernsanierung ein großer Hebel für euer Immobilien Portfolio. Auf der einen Seiten kann man den Wert seiner Immobilie signifikant steigern und auf der anderen Seite kann man viele Kosten steuerlich absetzen.

Wenn man dann noch das Geld für die Renovierung von der Bank geliehen bekommt, dann kann man eine Kernsanierung auch als Eigenkapital Hebel verwenden.

Alles in allem bietet eine Kernsanierung viele Vorteile und man sollte sich auf jeden Fall eingehend mit diesem Thema beschäftigen.

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