Kaufen oder Mieten

Mieten oder kaufen

Kaufen oder Mieten im Jahr 2020 – was ist die bessere Entscheidung? Die Frage ist geprägt vom aktuellen Zinsumfeld, den sich dynamisch entwickelnden Immobilien und Aktienpreisen und vielen weiteren Faktoren.

In diesem Beitrag möchten wir die fast religiös diskutierte Frage: ob kaufen oder mieten die bessere Entscheidung ist – beantworten.

Vorab muss man auch sagen, dass es oft eine Glaubensfrage ist und sich die Lager in zwei Gruppen aufteilen. Auf der einen Seite die Immobilienjünger. Auf der anderen Seite die Mieter, die ihr Geld lieber in ETFs (Aktien) anlegen.

Wenn ihr diesen Beitrag gelesen habt solltet ihr die Argumente beider Seiten besser verstehen.

Ein Mieter schmeißt sein Geld zum Fenster raus und macht seinen Vermieter reich. Stimmt’s?

Ganz so einfach gestaltet sich die Antwort leider nicht. Auch wenn Euch viele Finanzmakler oder Banken suggerieren, dass kaufen immer besser als mieten ist.

Die größte finanzielle Entscheidung eures Lebens sollte wohl überlegt sein. Oft ist sie viel mehr eine emotionale und eine Lifestyle Entscheidung.

Also keine Entscheidung, die sich nur aus finanzieller Sicht rechnen muss.

Ausgangsszenario für die Berechnungen

Im folgenden werde ich einige Annahmen treffen um eine Vergleichbarkeit, zwischen zwei hypothetischen Beispielen, zu erzeugen. Bitte vergiss nicht, dass unsere Berechnungen abstrakt sind und in der Realität viele unterschiedliche Faktoren (auch nicht finanzielle) eine Rolle spielen.

Um aber eine grundlegende Berechnungen durchzuführen, müssen wir die Annahmen vereinfachen.

In diesem Beispiel gehen wir also von einem durchschnittlichen Einkommen und einer durchschnittlichen Immobilie aus. Zudem wird der Mieter eine durchschnittliche Rendite am Kapitalmarkt generieren können.

Wer mietet verliert jeden Monat Geld

Mieten ist verschenktes Geld was wir jeden Monat dem bösen Vermieter in den Rachen werfen. Als Eigentümer zahle ich Zinsen und tilge aber gleichzeitig meinen Kredit und baue somit Eigenkapital auf. Nach 30-40 Jahren gehört mir dann endlich die Immobilie.

Aber ist diese Annahme überhaupt richtig?

Viele potenzielle Immobilienkäufer vergessen, dass ein Haus auch viele Kosten verursacht und die Zinsen nur einen Teil davon ausmachen.

Weitere Kosten sind zum Beispiel:

  • Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer)
  • Kreditzinsen
  • Betriebskosten
  • Instandhaltung und Reparaturen
  • Steuern

Viele dieser Kosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht, sondern dienen zum reinen Werterhalt der Immobilie. Allerdings werden diese Kosten von vielen Käufern ignoriert.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder Hauses zahlen wir je nach Bundesland oder ob die Immobilie mit Makler oder ohne Makler gekauft wurde: Kaufnebenkosten von 10-12%.

Beispiel:

Im folgenden zeige ich Euch anhand eines Beispiels konkret um was für Kosten es geht.

Tim und seine Frau Susanne kaufen sich ein Eigenheim in Dortmund (NRW) für 500,000 EUR. Die Immobilie wurde über einen Makler vermittelt. Das Paar verfügt über Eigenkapital von 100,000 EUR.

Kaufpreis der Immobilie500.000,00 €
+ Maklerkosten (3,57 %)17.850,00 €
+ Notarkosten (1,5 %)7.500,00 €
+ Grunderwerbsteuer (6,5 %)32.500,00 €
= Gesamtkosten der Immobilie557.850,00 €
– Eigenkapital100.000,00 €
= Darlehensbetrag457.850,00 €

Von Ihren Eigenmittel über 100,000 EUR zahlen die beiden, die Kaufnebenkosten (57.850 EUR) und müssen noch einen Kredit über 457.850 EUR aufnehmen.

Da die Zinsen im Moment niedrig sind sichert sich das Paar einen Kredit mit gebundenem Sollzins über 2% pro Jahr. Das heißt, dass der Kreditzins bis zum Ende der Laufzeit festgeschrieben wird und sich nicht ändern kann (kein Zinsänderungsrisiko). Da wir uns in einer historischen Niedrigzinsphase befinden, würden wir allen Immobilienkäufern zu einer möglichst langen Kreditlaufzeit raten.

Weiterhin nehmen wir Neben- und Instandhaltungskosten von 1% des Kaufpreises an. Dies ist ein Richtwert und es gibt auch andere Möglichkeiten, diesen Wert zu berechnen. Allerdings hat sich unserer Erfahrung dieser einfache Richtwert in der Praxis bewährt. Somit hat das Paar monatliche Instandhaltungskosten von 416 EUR. Diese Kosten steigen mit dem Wert von 2% pro Jahr an (Wertsteigerung der Immobilie).

pro Jahr
Tilgung2,50%
Zinssatz2,00%
Bewirtschaftungskosten1,00%
Wertsteigerung2,00%

Immobilien steigen immer im Wert

Wer die Wertentwicklung von Immobilien über die letzten 10 Jahre mitverfolgt hat, wird denken, dass die Preise von Immobilien nur steigen können.

Dies ist allerdings historisch gesehen nicht immer so gewesen.

Die Immobilienpreise haben sich nämlich viele Jahre zuvor kaum entwickelt und waren sogar in einigen Regionen rückläufig.

Grundsätzlich sollten Sie eine Immobilie nie kaufen, weil sie annehmen, dass der Preis immer weiter steigt.

Eigenheim als Absicherung vor Altersarmut

Grundsätzlich kann eine Immobilie eine gute Absicherung gegen Altersarmut sein. In den meisten fällen, führt das Investment in eine Immobilie zu einem sogenannten Zwangssparen.

Die wenigsten Menschen schaffen es über mehrere Jahrzehnte einen großen Teil Ihres Einkommens in ein diversifiziertes Aktienportfolio zu investieren. Viele verkaufen Ihre Aktien panisch, sobald der erste größere Börsencrash kommt.

Eine Immobilie lässt sich viel schwieriger verkaufen und ist nicht so liquide wie eine Aktie. Das heißt aber auch, dass die meisten Immobilien viel länger gehalten werden, wie die durchschnittliche Aktie.

Laut einer aktuellen Statista Umfrage beläuft sich die durchschnittliche Haltedauer von Aktien nur noch auf 6 Monate.

Wenn Sie es schaffen Ihre Immobilie für 30-40 Jahre zu halten und keine Änderungen Ihrer Lebenssituation von Nöten ist, dann kann eine Immobilie eine sehr gute Absicherung im Alter sein.

Fazit

Meine größter Tipp an alle Käufer von Eigentum ist es, diese Investition (eine der wichtigsten Ihres Lebens), so zu berechnen wie ein Investment. Lassen Sie sich nicht von den schönsten Luxusneubauten mit astronomischem Preisen verführen.

Mit großer Sicherheit, werden gerade diese Immobilien nicht günstiger sein als zur Miete zu wohnen. In großen Städten werden luxuriöse Neubauprojekte nämlich oft mit einem Kaufpreisfaktor von 30-40x veräußert. Dies entspricht einer Rendite von 2,5% bis 3,33% und ist ohne unvorhersehbare Preissteigerungen kein gutes Investment.

Ich persönlich würde Ihnen raten Ihre neugewonnenen Fähigkeiten als Investor zu nutzen und Potenziale an Bestandsobjekten zu identifizieren und dann anschließend dieses Objekt zu entwickeln. Dann kann man die Vorteile von kaufen und mieten verbinden, indem man sein Eigenheim als Investment sieht und nicht als reines Luxusgut.

Wenn Sie zum Beispiel eine Bestandswohnung oder ein Haus mit Renovierungsbedarf kaufen und das Objekt entwickeln (zum Beispiel durch eine Vergrößerung der Wohnfläche), dann haben Sie die Wertentwicklung selbst in der Hand und müssen nicht auf einen Wertzuwachs spekulieren.

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