Immobilien Risiko – wie schütze ich mich davor?

In diesem Beitrag erkläre ich Euch, wie ihr lernt das Immobilien Risiko richtig einzuschätzen und im zweiten Schritt zu reduzieren.

Immobilien Risiko: welche gibt es?

1. Mietausfallrisiko

Ein Immobilien Risiko, welches wir alle sofort erkennen ist das der Mieter seine Miete nicht mehr zahlt. Gerade in Deutschland mit seinen Mieter freundlichen Gesetzen, kann dies schnell zu einem Ausfall von mehr als 6 Monaten führen.

Besonders wenn man nur eine Immobilie in seinem Portfolio hat tut ein Mietausfall besonders weh. Ich empfehle daher meinen Mentees immer mindest Rücklagen in Höhe von 6-12 Monate der Warmmiete zu bilden, um auch in schwierigen Zeiten liquide zu bleiben.

2. Klumpenrisiko

Im Gegensatz zu einem Investment in Aktien, ist es mit Immobilien schwer ein breit diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Bei Immobilien hat man gerade am Anfang ein hohes Klumpenrisiko und man muss jedes Investment genau prüfen um dieses Risiko so gut es geht zu vermeiden.

Bei Aktien spricht man von einem breit gestreuten und diversifizierten Portfolio, wenn man 20 Aktien aus unterschiedlichen Branchen in seinem Portfolio hat. Dies lässt sich für Immobilien sehr schwer umsetzen. Gerade der örtliche Fokus bei Immobilien ist meiner Ansicht nach sehr wichtig, um sich ein Netzwerk aufzubauen und die lokalen Immobilienmärkte kennenzulernen.

3. Zinsänderungsrisiko

Im Moment befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, die auf absehbare Zeit wohl auch nicht vorbei sein wird. Noch vor weniger als 10 Jahren müssten Kreditzinsen von zwischen 4-6% gezahlt werden. Mittlerweile kann man für Kredite mit kurzer Laufzeit und hoher eigener Bonität Kreditzinsen von unter 1% erzielen. Da wir als Investoren aber nicht wissen wie lange diese Niedrigzinsphase noch andauern wird, sollten wir uns gegen ein mögliches Risiko absichern.

Anhand eines Beispiels möchte ich euch dieses Risiko ein wenig näher erläutern. In Zeiten niedriger Zinsen ist dieses Risiko besonders hoch. Ich empfehle meinen Mentees, deswegen immer einen vernünftigen Tilgungssatz auszuwählen.

Immobilien Risiko: wie manage ich es richtig?

Einige der beschriebenen Risiken lassen sich reduzieren, in dem man beim Kauf einige wichtige Tipps beachtet.

Bonität der Mieter prüfen

Ihr solltet vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer das aktuelle Mieterumfeld prüfen. Dazu empfehle ich zwingend auch von den Bestandsmietern Bonitätsunterlagen abzufragen und Mieteingänge der letzten 6 Monate zu prüfen.

Gerade die Mieteingänge können euch Aufschluss über die Verlässlichkeit der Mieter geben. Zahlt der Mieter immer pünktlich zum selben Tag im Monat? Wenn er dies nicht tut, dann deutet es darauf hin, dass er möglicherweise finanzielle Schwierigkeiten hat oder die Miete nur sehr schwer bezahlen kann. Eine Regelmäßigkeit der Mieteinzahlungen ist für mich der wichtigste Indikator eines solventen Mieters.

Außerdem würde ich immer direkt mit den Mietern reden und mir einen ersten Eindruck auch des Hauses machen. Die Klingelanlage und das Treppenhaus werden dir einen guten Eindruck geben, ob es sich um ein gepflegtes Haus mit guter Mieterstruktur handelt oder nicht. Sollte das Treppenhaus schmutzig und nicht einladend sein ist dies ein Warnsignal.

Langfristige Darlehen

Auch wenn es viele Experten gibt, die euch versuchen zu erklären, dass ihr flexible oder kurzfristige Darlehen abschließen sollt, halte ich das nicht für den richtigen Weg. Gerade als Anfänger solltet ihr erstmal schauen, die Darlehen so lange wie möglich festzuschreiben um ein Zinsänderungsrisiko zu vermeiden.

Dieses Immobilien Risiko lässt sich heutzutage relativ leicht lösen, indem du eine lange Zinsbindung (20-25 Jahre) bei einer gleichzeitig hohen Tilgung vereinbart.

Mehrere kleinere Immobilien kaufen

Um ein Klumpenrisiko zu vermeiden würde ich gerade am Anfang mehrere kleine Immobilien kaufen anstatt eine große Immobilie. Zudem würde ich euch von einem Investment in ein Mehrfamilienhaus erstmal abraten, da es doch einige Besonderheiten mit sich bringt und nicht den selben Schutz wie eine größere Eigentümergemeinschaft bietet.

Sollte zum Beispiel direkt am Anfang nachdem ihr euch ein MFH gekauft habt größere Reparaturen wie Dach oder Heizung anfallen, kann es für einen Investor schnell knapp werden (ohne die nötigen Rücklagen). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) seid ihr ein Zusammenschluss vieler verschiedener Eigentümer, die sich dann die Kosten anhand Ihrer Eigentumsverhältnisse aufteilen können. Zudem werden viele der Arbeiten und Entscheidungen von erfahrenen Verwaltern getroffen und ihr könnt euch auf die Vermietung eurer Immobilie konzentrieren.

Fazit

Immobilien Risiken zu identifizieren gehört zu den wichtigsten Aufgaben, bevor ihr eine Immobilie kauft. Nur wer sich mit den Risiken eines Investments auseinandersetzt und diese Risiken versteht, ist bereit eine so große Investition zu tätigen. Manche Investoren machen sich vor der ersten Investition keine Gedanken über eine Risikoanalyse. Oft versprechen gerade die riskanteren Immobilien gleichzeitig eine höhere Rendite, da Rendite auch oft ein Ausdruck von Risiko ist. Hier sollte man sich nicht blenden lassen und kritisch prüfen.

Wenn ihr Fragen habt oder ich euch bei der Prüfung einer Immobilie unterstützen soll, dann meldet euch direkt bei mir: jetzt unverbindlich sprechen.

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