Ich diesem Beitrag möchte ich Euch zeigen, wie man erfolgreich Immobilien kaufen lernen kann.
In der aktuellen Marktsituation ist es gerade in A-Städten nicht mehr einfach gute Renditeobjekte zu finden. Meist liegt die Anfangsnettorendite zwischen 3 und 5% und stellt uns als Investoren vor eine große Herausforderung.
Denn was wir gar nicht mögen sind Immobilien, die keinen positiven Cash Flow abwerfen.
Von daher rate ich grundsätzlich von Immobilien ab, die eine Rendite von unter 5% bis 6% haben oder kein Mietsteigerungspotenzial mit sich bringen.
Welche Aufwertungsstrategien gibt es?
Aufwertungsstrategien sind das Handwerk eines jeden Investors. Ich bezeichne die Aufwertungsstrategien gerne als Hebel, denn gerade im aktuellen Marktumfeld, kann man sich nicht auf steigende Immobilienpreise verlassen. Wenn ihr also erfolgreiche Immobilien kaufen lernen wollt, dann solltet ihr Euch vorher einen Plan zurechtlegen.
„Ein guter Investor hat also immer einen Plan und ein Ziel für jede Immobilie die er kauft.“
Wenn ich eine Immobilie prüfe, dann achte ich auf die folgenden Faktoren um Potenziale zu erkennen.
1.) Renovierung / Modernisierung / Leerstand
Stellt Euch vor ihr findet ein Mehrfamilienhaus (MFH) bei Immobilienscout24.de und seht es sind 2 von 8 Wohnungen frei. Gerade am Anfang Eurer Immobilien Investment Karriere wird Euch so etwas eher abschrecken. Allerdings sind es gerade diese Objekte, die später zu den lukrativsten überhaupt zählen. Die Vorteile liegen auf der Hand:
- Ihr könnt die leeren Wohnungen renovieren und aufwerten und somit den Wert der Immobilie steigern
- Ihr könnt Euer eigenes Konzept umsetzen (z.B. eine aktivere Vermietungsform wie studentische Vermietung oder möblierte Apartments).
Oft liegt nämlich die Bestandsmiete, die eure Mieter mit alten Mietverträgen hatten, deutlich unter den aktuell am Markt zu erzielenden Mieten. Insbesondere aktivere Vermietungsansätze (Sondervermietung) können am Anfang deiner Karriere, den entscheidenden Rendite-Booster geben.
Wie ihr die Rendite von Objekten einfach und sicher berechnet, habe ich Ihnen in diesem Blog Beitrag vorgestellt.
2. Mietsteigerungspotenzial
Viele Immobilieneigentümer haben Ihre Immobilien schon viele Jahre oder Jahrzehnte und erhöhen die Miete nie oder nicht konsequent. Wenn ihr dann eine solche Wohnung kauft und der Mietzins deutlich unter dem aktuellen Mietspiegel liegt, dann habt ihr die Möglichkeit die Miete umgehend zu erhöhen.
Oft wird die Wohnung oder das Mehrfamilienhaus in diesem Zustand verkauft und somit könnt ihr über die Jahre die Mietrendite deutlich erhöhen. In vielen Großstädten ist die Mietsteigerung auf 15% (Kappungsgrenze) alle 3 Jahre begrenzt.
Beim Einkauf solltet ihr immer darauf achten, ob der durchschnittliche Mietzins schon auf oder über dem Niveau des aktuellen Mietspiegels eurer Stadt liegt. Dazu solltet ihr bei dem in eurer Stadt ansäßigen Verein Haus & Grund den aktuellen Mietspiegel kaufen oder herunterladen. Wichtig ist es keine Wohnungen zu kaufen, wo ihr gar kein Mietsteigerungspotenzial mehr habt. Sollte der aktuelle Mietzins bereits über dem aktuellen Mietspiegel eurer Stadt liegen, würde ich Euch von diesem Investment abraten.
3. Anbau oder Umbaupotenzial
Dieser letzte Punkt ist sicherlich eher etwas für Immobilien Profis oder zumindest Investoren, die schon Erfahrungen mit Renovierungen und Umbau haben. Viele Mehrfamilienhäuser werden mit Umbau oder Aufbaupotenzialen verkauft. Das könnte zum Beispiel in Form eines nicht ausgebauten Dachgeschosses oder einer Anbaufläche im Hinterhof sein. Hierzu solltet ihr grundsätzlich prüfen, ob Häuser in der Nachbarschaft bereits in dieser Form gebaut haben und ob somit Potenzial für Euch besteht.
Praxis Beispiel:
Ich möchte Euch kurz das enorme Hebelwirkung dieser Tipps aufzeigen. Wir haben im Jahr 2018 ein Mehrfamilienhaus in Oberbilk gekauft. In diesem Haus standen drei Wohnungen leer und eine Fläche im Erdgeschoss von ca. 80m2 war eine heruntergekommene Gaststätte. Das Haus war in einem ungepflegten Zustand und es wurden viele Jahre keine Arbeiten vorgenommen.
Wir haben dann im ersten Schritt eine Nutzungsänderung für die Umnutzung der Gaststätte im Erdgeschoss beim Bauamt gestellt und parallel die 2 anderen Wohnungen renoviert. Nach ca. 6 Monaten hatten wir dann die Genehmigung vom Bauamt und konnten die Gaststätte umbauen.
Im Ergebnis konnten wir die Kaltmiete von 24,000 EUR im IST Zustand innerhalb von 2 Jahren auf über 80,000 EUR steigern. Die Immobilie wurde im letzten Jahr vom Gutachter über 500,000 EUR höher bewertet als zum Zeitpunkt des Kaufs. In der Zwischenzeit konnten wir das Haus weiter beleihen um neue Objekte zu erwerben.
Fazit:
Gerade in der aktuellen Marktsituation, ist es sehr schwierig geworden Immobilien mit einer vernünftigen Anfangsrendite einzukaufen. Selbst Immobilien Profis haben dieses Problem. Lasst euch bitte nicht grundsätzlich von einem Investment abbringen und gebt nicht zu früh auf.
Wichtig ist es Immobilien mit Steigerungspotenzialen zu identifizieren und diese strategisch und konsequent umzusetzen.
Dann könnt ihr eine Immobilie mit einer Anfangsrendite von 4-5% pro Jahr, schnell zu einer Immobilie mit einer Rendite von mehr als 6% entwickeln.
Der zusätzlich Vorteile ist, dass die Bank und auch beim Verkauf oft mit einem Faktor von der Miete gerechnet wird. Steigert ist also die Miete um 15-20% sollte sich der Wert eurer Immobilie auch im ähnlichen Maße erhöhen.