Das Thema wie bewerte ich eine Immobilie ist sehr wichtig für uns als Investoren. Wir als Investoren brauchen die richtigen Werkzeuge um gute von schlechten Investments zu unterscheiden, ohne viel Zeit zu investieren.
Wir kennen alle das Problem man sucht eine Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigennutz und möchte einen schnellen und verlässlichen Weg finden, um gute von schlechten Investments zu unterscheiden. Gerade auf großen Portalen wie Immobilienscout24.de oder immowelt.de gibt es ein sehr großes Angebot, was einen als Anfänger schnell überfordern kann.
Ich möchte Euch daher ein paar einfache Tools an die Hand geben, damit ihr Eure Immobilie schnell bewerten könnt. Denn eine zumindest überschlägige Antwort auf die Frage: „Wie rentable ist diese Immobilie?“ ist ein entscheidender Faktor zur Entscheidung über einen Kauf.
Inhaltsverzeichnis
1.) Jahresnettorendite
Um ein erstes Gefühl für dein Investment zu bekommen reicht es im ersten Schritt, die Rendite in Prozent zu errechnen. Hierbei addierst du die monatliche Kaltmiete und nimmst Sie mal 12 und teilst sie dann durch den Kaufpreis der Immobilie.
Das Ergebnis ist dann die Jahresnettorendite in Prozent.
Beispiel:
In diesem einfachen Beispiel sehen wir aus der Anzeige direkt die monatliche Kaltmiete von EUR 320,00 und multiplizieren diese mit x12. Somit ergibt sich eine Jahresmiete von EUR 3.840,00. Die Jahresmiete müssen wir dann noch ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. Der Kaufpreis dieser Wohnung in Köln liegt bei EUR 98.500,00 und somit ergibt sich eine Jahresnettorendite von ca. 3,89%.
In der Praxis ist diese Art der Berechnung, der möglichen Rendite ein einfacher Weg um eine überschlägige Einschätzung vorzunehmen.
Wenn du es etwas genauer haben möchtest kannst du selbstverständlich in einem nächsten Schritt die Nettokaltmiete, um diese nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten reduzieren um ein noch genaueres Bild der zu erwartenden Rendite zu erhalten.
Im nächsten Schritt zeige ich euch wie man noch eine Immobilie bewerten kann.
2.) Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger
Der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis Du als Immobilieninvestor das eingesetzte Kapital für die Anschaffung der Immobilie über Mieteinnahmen erwirtschaftet hast. Rein mathematisch ist er der Kehrwert der Jahresnettorendite.
Beispiel:
EUR 98.500,00 / EUR 3.840,00 = 25.65x
Ein Kaufpreisfaktor von 20 entspricht somit einer Rendite von 5% (=1/20). Je höher der Kaufpreisfaktor desto niedriger die Rendite. Oft korreliert der Kaufpreisfaktor positiv mit der Lage. D.h. in guten Lagen und bei guter Substanz der Immobilie werden in der Regel höhere Kaufpreisfaktoren gezahlt. In einer sehr guten Lage von Düsseldorf, Köln, München oder Hamburg liegen die Kaufpreisfaktoren aktuell oft zwischen 25-30 im Bestand und sogar 30+ im Neubaubereich. Hier geben sich Investoren auf Grund der Sicherheit und zu erwartenden positiven Wertentwicklung mit einer niedrigeren Nettorendite zufrieden.
Wir als Cash Flow Investoren müssen aber immer darauf achten, dass der Kaufpreisfaktor nicht zu hoch ist und sich das Objekt ohne eigene monatliche Zuzahlung von selbst trägt.
3.) Erweiterter Kapitaldienst minus erwartete Rendite (mein Tipp)
Im aktuellen niedrig Zinsklima liegen die reinen Zinskosten bei ca. 1% bis 1.5% für eine Finanzierung mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Gehen wir in unserem Beispiel von einer Tilgung von 2.5% aus, dann ergibt sich ein Kapitaldienst von 4% pro Jahr.
Das heißt, wenn du eine Immobilie für 100.000 EUR kaufst beläuft sich der reine Kapitaldienst (Zins+Tilgung) auf 4.000 EUR jährlich. Nun nehmen wir an, dass Sie Rücklagen für nötige Instandsetzungsmaßnahmen und weitere nicht umlagefähige Kosten von ca. 1% oder besser noch 1.5% als Risikopuffer einplanen sollten. Somit ergibt sich in unserem Beispiel ein erweiterter Kapitaldienst (inkl. Rücklagen von 5 bis 5.5%).
Im zweiten Schritt solltest du dann die oben erklärte Jahresnettorendite in Prozent ins Verhältnis zu dem erweiterten Kapitaldienst setzen. Somit würde ich in unserem Beispiel eine Investition erst finanziell auszahlen, wenn der erweiterte Kapitaldienst kleiner als die Jahresnettorendite ist. Ganz konkret am Beispiel von oben wäre die Rendite nicht ausreichend um den erweiterten Kapitaldienst zu decken.
Wie man trotzdem Immobilien in sehr guten Lagen kaufen kann und Immobilien mit Entwicklungspotenzial findet erkläre ich Euch in diesem Post.
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Eine gute Rendite bei Immobilien definiere ich als Cash Flow positiv nach Abzug aller Kosten. Hierzu zählen sowohl Steuern als auch nicht abzugsfähige Kosten. Wichtig hierbei ist den persönlichen Steuersatz für die Berechnung zu verwenden. Als Hausnummer für ein Investment mit einem positiven Cash Flow würde ich eine Rendite von 5-6% sehen. Wenn die Rendite unter 5% liegt wird es schwierig nach Abzug aller Steuern einen positiven Cash Flow zu erzielen.
Fazit
In diesem Blog Beitrag habe ich euch das Thema wie bewerte ich eine Immobilie näher gebracht und euch drei einfache Methoden zur Immobilienbewertung gezeigt. Jetzt solltet ihr in der Lage sein, das erste Screening eines Investments selbst durchzuführen.