Der Staat lässt sich beim Erwerb einer Immobilie gut bezahlen und greift tief in die Taschen der Käufer. Der größte Teil der steuerlichen Abgaben beim Immobilienerwerb fällt in Form der „Grunderwerbsteuer“ an. Der Name könnte einen leicht in die Irre führen, da der Betrag bei bebauten Grundstücken nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auf den kompletten Kaufpreis fällig wird. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% und somit kann es bei einem Kauf von Immobilien schnell um 5-stellige Beträge gehen.
Definition
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Sie ist fällig bei jeder Übertragung eines Grundstücks. Hierbei gibt es nur vereinzelt Ausnahmen wie z.B. die Übertragung an Ehegatten oder Lebenspartner.
Die Grunderwerbsteuer fällt in Höhe des Steuersatzes auf die Gegenleistung für die Grundstücksübertragung an. In der Regel ist die Gegenleistung dabei der Kaufpreis für das Grundstück. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks zählt hierzu allerdings auch der Kaufpreis, der auf das Gebäude entfällt. Teile des Kaufpreises, die auf mitverkauftes Mobiliar entfallen, sind hingegen nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Wie ihr in diesem Fall einfach Steuern sparen könnt lest ihr am besten in meinem Blog Artikel zu dem Thema nach.
Beispiel: Stellt Euch vor Ihr kauft ein Grundstück ohne Haus für 300,000 EUR. In diesem Fall wäre die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks zu zahlen. Erst im zweiten Schritt würdet ihr dann ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück errichten.
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Nach dem Gesetz sind sowohl Käufer als auch Verkäufer Schuldner der Grunderwerbsteuer. In der Praxis zahlt aber meist der Käufer. Dies sollte auch so im Kaufvertrag vermerkt werden, ist aber meist sowieso der Standard eines jeden Immobilienkaufvertrags.
Das Finanzamt fordert dann in der Praxis einige Wochen nach der Unterschrift beim Notar, die Grundsteuer beim Käufer an. Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde, kannst du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Im Normalfall wird der Verkäufer also nie etwas vom Finanzamt hören, da der Käufer ja ein großes Eigeninteresse hat.
Probleme können allerdings dann auftreten, wenn der Vollzug des Kaufvertrages scheitert. Von daher raten wir allen Investoren, eine ausdrückliche Regelung in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. Diese sollte beinhalten, dass nur der Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet ist. Somit könnt ihr Probleme in solchen schwierigen Fällen vermeiden.
Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Sobald ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wurde, wird die Steuer sofort fällig. Es kann gut sein, dass der Eigentumsübergang zu diesem Zeitpunkt noch nicht wirksam ist. Ein Sonderfall besteht bei der GmbH. Verkauft diese mehr als 95% ihrer Anteile (z.B. GmbH), ist die Übertragung grundsteuerpflichtig. Professionelle Immobilien Investoren nutzen diesen Sachverhalt um durch aggressive steuerliche Gestaltung, Immobilien ohne Grunderwerbsteuer zu veräußern.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Mit Wirkung zum 01.01.2006 haben die Bundesländer die Kompetenz, den für das Land gültige Steuersatz festzulegen. Die folgende Liste weist auf welche Bundesländer welche Steuersätze festgelegt haben.
Welche steuerlichen Themen gibt es zu beachten?
Sollte es sich bei der Immobilien um eine Kapitalanlage handeln, welches Sie vollständig vermieten, dann können Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung die Grunderwerbsteuer geltend machen.
In der Anlage V werden alle Einkünfte und Kosten, die im Zuge der Vermietung Ihrer Immobilie entstehen, zusammengerechnet. Die Grunderwerbsteuer kann allerdings nicht sofort über die Werbungskosten abgezogen werden, sondern muss über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Beispiel: Nehmen wir an Sie haben als Gutverdiener einen persönlichen Grenzsteuersatz von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Sie haben 2020 eine Immobilien im Wert von 500,000 EUR als Kapitalanlage erworben. Diese Immobilien wurde in NRW gekauft und ist somit mit 6,5% steuerpflichtig. Sie müssen also 32,500 EUR zahlen. Diesen Betrag können Sie nun über 50 Jahre von Ihrem zu versteuernden Einnahmen abziehen. Pro Jahr ein Betrag von 650 EUR. Somit zahlen sie auf Ihre Einkünfte pro Jahr 273 EUR weniger Steuern (bei einem Steuersatz von 42%). Nach 50 Jahren immerhin ein Betrag von 13,650 EUR.
Ein Sonderfall besteht dann, wenn Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie vermieten, den restlichen Teil aber selbst bewohnen. In diesem Fall, haben Sie die Möglichkeit den Kaufpreis + Grunderwerbsteuer flächenanteilig aufzuteilen. Sie können dann nur den Teil abschreiben, der auf den vermieteten Teil der Grundfläche der Immobilie entfällt.