Geld verdienen mit Immobilien: 10 schlaue Wege

Wir zeigen euch, wie ihr Immobilien als Investitionschance nutzen könnt und welche – teils unbekannten – Modelle es gibt, um eure Rendite enorm zu steigern. 10 schlaue Wege, um mit Immobilien Geld zu verdienen. In wenigen Minuten kennt ihr sie.

Immobilienkauf-Finanzierung inklusive Nebenkosten

Wie wäre es, wenn man Immobilien kaufen könnte, ganz ohne dass Eigenkapital eingesetzt werden muss? Das heißt konkret: Die Bank übernimmt zunächst die Kosten und man selbst profitiert von allen Vorteilen, die eine Immobilie zum Kapitalaufbau bietet. Wie euch das gelingt und ob es wirklich sinnvoll ist so vorzugehen, sehen wir uns jetzt an.

Die erste Hürde, die ihr nehmen müsst, ist eure eigene Bonität. Banken finanzieren nur zu 100% (oder mehr, aber das sehen wir uns gleich an), wenn ihr über eine super Bonität verfügt. Das ist nicht verwunderlich, da die Bank sicherstellen muss, dass sich ihre Investition bezahlt macht. Das funktioniert wiederum nur, wenn ihr den Kredit zuverlässig bedienen könnt.

In Deutschland sind Banken bei einer Vollfinanzierung traditionell zurückhaltender als in anderen Ländern. Dennoch gibt gibt Finanzinstitute, beispielsweise die Deutsche Bank, die eine 100%-Finanzierung nicht von vornherein ausschließen.

Wie hoch die Nebenkosten wirklich sein können

Doch reichen 100% wirklich aus? Wenn wir keinerlei eigene finanzielle Mittel einsetzen möchten, nicht. Denn dann müssen wir noch die Kaufnebenkosten im Blick haben. Im besten Fall übernimmt die Bank auch diese Ausgaben in Höhe ca. 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Der größte Vorteil ist ganz klar: Wir erhalten unsere eigenen finanziellen Mittel und somit unsere Liquidität. Aber es gibt auch einen großen Nachteil: Die Bank wird eine Entschädigung für ihr größeres Risiko einfordern – in Form höherer Zinsen. Für den Eigenbedarf ist eine solche Finanzierung also nicht empfehlenswert. Sie ist es jedoch, wenn wir die Immobilie als Kapitalanlage betrachten und die Zinsen steuerlich absetzen könnt.

Es geht also nun um die folgende Frage. Wie können wir Mieteinnahmen erzielen, die die Kosten für die Finanzierung decken, am besten sogar übersteigen? Hierfür gibt es zahlreiche Strategien, die alle Vor- und Nachteile haben. Lasst uns jetzt gemeinsam herausfinden, welches Modell für euch die beste Wahl ist.

Untervermietung oder „Rent to rent“

Zuerst werfen wir einen Blick auf eine attraktive Möglichkeit für das Geld verdienen mit Immobilien, die unabhängig von der Finanzierung einer Immobilie ist. Denn es muss nicht immer gleich Immobilienbesitz sein, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen. Eine clevere Alternative ist es, eine Wohnung zu mieten und diese unterzuvermieten.

Die spontane Frage, die sich dann stellt: Warum sollte ein Wohnungsbesitzer sich darauf einlassen? Er gibt Kontrolle ab und bekommt zudem gezeigt, dass er eigentlich eine höhere Mietrendite erzielen kann. Dennoch kann es für einen Vermieter interessant sein, da du ein sicherer Mieter bist und er keine Arbeit hat.

Praxis Beispiel

Aber wie funktioniert dieses Konzept ganz konkret? Angenommen wir finden eine 4-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern zu einem monatlichen Mietpreis von 800 Euro. Nun prüfen wir, ob sich die Wohnung als WG (zum Beispiel für Studenten) eignet und falls ja, mieten wir sie an. Unsere nächste Aufgabe ist es, passende Untermieter für die Wohnung zu finden. Hierbei spielen der Mietpreis und der Zeitpunkt (etwa einige Wochen vor Semesterbeginn in einer Universitätsstadt) eine große Rolle.

Gelingt es uns, passende Mieter zu finden, haben wir das große Los gezogen. Denn wir können den Untermietern attraktive Konditionen bieten und gleichzeitig eine ansprechende Rendite für uns erwirtschaften. Angenommen wir vermieten vier Zimmer zu je 300 Euro, beträgt unsere Gesamteinnahme 1200 Euro. Die Differenz zu den Mietkosten in Höhe von 600 Euro ist dann unser Gewinn vor Steuern. Diese 600 EUR Vorsteuer Einkommen müssen dann natürlich in der Steuererklärung angegeben werden und erhöhen euer zu versteuerndes Einkommen dementsprechend.

Wie gesagt, die größte Hürde dabei ist es, den Vermieter zu überzeugen, dass eine Untervermietung durch uns für ihn attraktiv ist. Außerdem solltet ihr beachten, dass eure Gewinne versteuert werden müssen.

Mieteinnahmen aus gewöhnlicher Vermietung

Kommen wir zu dem Klassiker, wenn es um die Frage Geld verdienen mit Immobilien geht: die langfristige Vermietung. Diese funktioniert nach der klassischen Buy and Hold Strategie. Das bedeutet konkret: Ihr kauft eine Immobilie und entscheidet euch ganz bewusst dafür, diese langfristig zu besitzen und dauerhaft zu vermieten.

Das erspart euch natürlich einiges an Stress, hat allerdings auch einige Nachteile. Die größte Hürde besteht darin, dass ihr euren Vermögensaufbau als langfristiges Projekt ansehen solltet. Einen wirklichen Vermögensaufbau werdet ihr erst nach 20 bis 30 Jahren erreichen, schließlich muss der Kauf (inkl. der hohen Kaufnebenkosten) mit den Mieteinnahmen refinanziert werden, bevor ihr netto eine attraktive Rendite erzielt.

Zudem muss man sich bewusst machen, dass das investierte Kapital lange Zeit gebunden ist und so eine Diversifizierungsstrategie erschwert – konkret droht ein sogenanntes Klumpenrisiko. Ihr seid bei eurem Vermögensaufbau also stark abhängig von einer Investition. Das kann gut gehen, kann aber auch zur realen Gefahr werden, wenn die Vermietung einmal nicht so funktioniert, wie man es unter optimalen Bedingungen erwartet.

Doch es bietet sich euch auch eine klare Chance: Vermieten wir eine oder mehrere Immobilien nach dieser Strategie und haben wir noch Kapital für weitere Investitionen, lässt sich eine Buy and Hold Strategie optimal mit anderen Ansätzen für Investitionen in Immobilien kombinieren.

Geld verdienen mit Immobilien langfristig möglich? Wertzuwachs bei Immobilien

Gerade in der Phase der Null-Zins-Politik erscheinen Investitionen in Sachwerte wie Immobilien besonders attraktiv. Doch bevor wir uns nun weitere Modelle ansehen, werfen wir zunächst einen Blick auf Immobilien als Anlageform ganz allgemein. Wie funktioniert der Vermögensaufbau und ist er langfristig überhaupt sinnvoll?

Grundsätzlich sollte klar sein, dass eine Investition in Immobilien ein langfristiges Projekt ist. Denn zu Beginn erwarten uns nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern vor allem hohe Kaufnebenkosten. Das können zum Beispiel Gebühren für den Makler oder den Notar sein. Bis zu 14% oder mehr der eigentlichen Kosten machen diese Nebenkosten aus. Das solltet ihr unbedingt im Blick behalten, wenn ihr eine Immobilie erwerben möchtet.

Praxis Beispiel:

Wenn ihr also beispielsweise ein Objekt für 250.000 Euro kaufen möchtet, kann es sein, dass zusätzlich bis zu 30.000 Euro an Nebenkosten fällig werden.

Gehen wir von einem realistischen Durchschnittswert von 12% Kaufnebenkosten aus, dauert es – je nach Art der Tilgung des Kredits – fünf bis sechs Jahre, bis diese Kosten abgebaut sind und ein echter Vermögensaufbau einsetzt.

Unbedingt beachtet werden sollte zudem: Bislang zeigt die Erfahrung, dass Immobilien im Durchschnitt ihren Wert immer weiter steigern. Doch aktuell befinden wir uns in einer historischen Ausnahmesituation, in der immer mehr Menschen Immobilien erwerben und die Nachfrage enorm groß ist. Ob dieser Trend ewig anhält, kann niemand realistisch einschätzen. Daher solltet ihr euch auf besonders lukrative Strategien konzentrieren, die wir uns jetzt ansehen. Somit müsst ihr euch nicht auf den Wertzuwachs in eurer Kalkulation verlassen.

Sondervermietungsformen

Wenn ihr besondere Formen der Vermietung nutzt, könnt ihr eure Rendite schnell um ein Vielfaches steigern. Die beliebtesten und erfolgreichsten Modelle für Sondervermietungen stellen wir euch jetzt vor:

Möblierte Vermietung

Nicht jeder kann oder möchte eigene Möbel anschaffen, wenn er nach einer Wohnung sucht. Möglicherweise weil die Wohnung nur zeitweise oder über einen begrenzten Zeitraum genutzt wird. Diese Zielgruppe ist optimal zu erreichen, wenn wir eine möblierte Wohnung anbieten.

Ganz praktischer Vorteil: Möblierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen und ihr erzielt in der Regel höhere Einnahmen als mit unmöblierten Wohnungen.

Dem gegenüber steht natürlich, dass ihr selbst für die Finanzierung der Einrichtung verantwortlich seid und hierfür keine Unterstützung durch eine Bank erwarten könnt. Euer Eigenkapital ist also stärker gebunden als bei anderen Vermietungsmodellen. Außerdem müsst ihr, aufgrund des häufigen Mieterwechsels, auf den Zustand der Einrichtung achten und eventuell neue Möbel anschaffen.

Boarding House (Managed Apartments)

Boarding Houses sind eine Weiterentwicklung der möblierten Vermietung. Auch hier stellt ihr die gesamte Einrichtung, bietet darüber hinaus jedoch noch weitere Services an. Gerne werden solche Wohnungen von Menschen gemietet, die nur für einen begrenzten Zeitraum in der Stadt sind und für die sich der Aufwand einer traditionellen Mietung nicht lohnt.

Das bedeutet für euch, ihr müsst euch auf einen ständigen Mieterwechsel einstellen und einen wesentlich größeren Zeitaufwand einplanen. Dafür werdet ihr jedoch mit höheren Mieteinnahmen belohnt.

Die ideale Größe für solche Wohnungen liegt übrigens bei lediglich 20-40 m², was insbesondere bei kleineren Budgets attraktiv ist. Wenn ihr euch einen Einblick in dieses Modell verschaffen möchtet, werdet ihr unter www.homelike.de fündig.

Studentische Vermietung oder Zimmervermietung

Diese Strategie ist der des Boarding House sehr ähnlich, richtet sich jedoch an eine andere Zielgruppe. Während Boarding Houses hauptsächlich von Berufstätigen mit höherem Einkommen genutzt werden, erreichen wir mit der Zimmervermietung in der Regel meist Studenten.

Der große Vorteil: Hier ist – abgesehen von Küche und Bad – keine Möblierung notwendig. Die Anfangsinvestition ist also geringer. Allerdings können wir auch nur geringere Mieteinnahmen erwarten, da Studenten naturgemäß über ein anderes Budget verfügen als Manager.

Da wir jedes Zimmer in einer Wohnung einzeln vermieten, fällt die Mietrendite höher aus als bei der klassischen Vermietung einer gesamten Wohnung. Wir müssen jedoch berücksichtigen, dass ein ständiger Mieterwechsel stattfindet, was für uns als Vermieter einen zusätzlichen Zeitaufwand bedeutet.

AirBnB

Seit einigen Jahren ist die wohl attraktivste Form des Geld verdienen mit Immobilien möglich: AirBnB. Über die Online-Plattform werden Wohnungen für sehr kurze Zeit an Touristen und Geschäftsreisende vermietet, was überdurchschnittliche Mieteinnahmen ermöglicht.

Diese Einnahmen sind natürlich von der Zielgruppe (z.B. Urlauber oder gewerbliche Messebesucher) und dem Standort abhängig, liegen aber in der Regel weit über den Einnahmen durch alle andere Formen der Vermietung.

Unbedingt zu beachten ist, dass die professionelle Vermietung von Wohnungen einen stark gewerblichen Charakter hat. Daher ist es zu empfehlen, im Vorfeld abzuklären, ob eine solche Form der Vermietung zulässig ist und eventuell finanzielle Belastungen, in Form einer Umsatzsteuer, nach sich zieht.

Geld verdienen mit Immobilien geht auch passiv: Immobilienfonds

Was kann man tun, wenn man erkannt hat, dass Immobilien eine attraktive Anlageform sind, aber entweder nicht die Möglichkeiten eines Kaufs hat oder diesen aus anderen Gründen ablehnt?

Auch in diesen Fällen können wir von den Vorteilen von Immobilien profitieren – indem wir uns passiv an Immobilien mittels eines entsprechenden Fonds beteiligen.

Dieser Weg hat drei konkrete Vorteile. Erstens, wir sind enorm flexibel, da ein Verkauf wesentlich weniger problematisch ist als bei einer direkten Investition. Zweitens, es gibt kein Klumpenrisiko. Drittens, wir haben keinen eigenen aktiven Management Aufwand (passives Einkommen).

Wie bei jeder Form des Vermögensaufbaus, erkaufen wir uns diese Vorteile jedoch wieder mit einigen Nachteilen. Der größte Nachteil besteht darin, dass wir eine Investition in einen Immobilienfonds nicht per Kredit finanzieren können. Somit können wir unsere Eigenkapitalrendite nicht Hebeln. Dennoch ist eine EK-Rendite zwischen 5 und 6% realistisch.

Welche Immobilienfonds gibt es also?

Geschlossene und offene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds stehen nur einer begrenzten Anzahl von Anlegern offen und erfordern eine wesentliche höhere Investition (in der Regel ab 10.000€) als offene Immobilienfonds. Letztere können bereits ab einer monatlichen Einzahlung von 50€ genutzt werden und ohne zeitliche Bindung jederzeit verkauft werden. Wie immer gilt auch hier: Wer sich die Flexibilität des offenen Fonds sichern möchte, tut dies auf Kosten einer geringeren Rendite.

Online Plattformen

Wer nicht in einen Fonds investieren möchte, findet online lukrative Alternativen. Auf spezialisierten Plattformen kann in Immobilien investiert werden, ohne dass man selbst Kontakt zu einer Bank oder einem anderen Vermittler aufnehmen muss. Zu beachten ist jedoch, dass diese Plattformen meist ein Modell nutzen, das den geschlossenen Fonds ähnelt. Bedeutet konkret: Es gibt eine untere Grenze des Anlagehorizonts, wodurch Kapital längerfristig gebunden ist.

Dafür ist ein geringeres Investment nötig, wie man beispielsweise beim Anbieter Bergfürst, Exporo oder Zinsland prüfen kann.

REITs

Als letzte Option wollen wir noch kurz REITs ansprechen, die sich insbesondere in den USA großer Beliebtheit erfreuen. Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trusts. Wir erwerben hier also Anteile eines Unternehmens, in Form von Aktien, das in Immobilienprojekte investiert. Großer Vorteil: Enorm hohe Flexibilität durch Verkauf der Aktien.

Vermietung von Gewerbeflächen

Bislang haben wir uns auf Anlageformen konzentriert, die für jeden möglich sind. Aber was ist mit denen unter uns, die etwas größere finanzielle Mittel zur Verfügung haben? Für diese Anleger lohnt es sich, einen Blick auf eine andere Zielgruppe zu werfen: Gewerbliche Mieter.

Wer bereit ist, eine größere anfängliche Investition zu tätigen, kann bei der Vermietung von Gewerbeflächen von höheren Renditen profitieren. Besonders attraktiv wird dies, wenn man es schafft, einen Ankermieter zu gewinnen. Wird dieser zum langfristigen Mieter, sinkt der Aufwand enorm und wir profitieren dennoch von lohnenswerten Mieteinnahmen.

Doch Vorsicht: Der Kauf und die Vermietung von Gewerbeflächen ist wesentlich anspruchsvoller als die Investition in Immobilien zur privaten Vermietung. Daher sollte man sich entweder selbst sehr gründlich einarbeiten oder die Unterstützung eines Profis in Anspruch nehmen.

Immobilienentwicklung

Ihr möchtet den Weg zu einem erfolgreichen Kapitalaufbau mit Immobilien abkürzen? Gute Idee, denn wir haben ja bereits gesehen, dass es teils jahrelang dauern kann, bis die Erträge unsere anfänglichen Investitionen übersteigen. Daher gibt es ein ganz besonderes Modell: Die Immobilienentwicklung.

Was kann man sich darunter vorstellen? Wir nehmen uns etwas mehr Zeit und investieren diese in die Suche nach günstigen Immobilien, die ein großes Entwicklungspotenzial haben. Im besten Fall sollte die Finanzierungsdauer besonders kurz sein (ungefähr zwei bis drei Jahre).

Nun prüfen wir, ob die Immobilie durch Anbau, Umbau, Erweiterung, Renovierung oder Modernisierung in ihrem Wert entscheidend steigen kann und setzen diese Maßnahmen um. Der Trick an diesem Vorgehen: Die Immobilie wird infolge unserer Anstrengungen höher bewertet, sodass wir eine neue Finanzierung anstreben können.

Die Differenz der ursprünglichen Finanzierung und der neuen, nehmen wir als Eigenkapital ein und erhalten so die Chance, diesen Gewinn in neue Objekte zu investieren. Die Immobilienentwicklung kostet uns also etwas mehr Zeit, kann jedoch auf lange Sicht als Turbo in unserem Vermögensaufbau wirken.

Fix und Flip oder Immobilienhandel

Bereit den Vermögensaufbau mit Immobilien noch stärker zu professionalisieren? Dann eignet sich dieses Modell, um mit Immobilien Geld zu verdienen, perfekt für euch. Wir gehen noch einen Schritt weiter als bei der Immobilienentwicklung und suchen uns jetzt wieder unterbewertete Objekte. Diese werten wir durch Renovierungen, Staging oder eine zulässige Mietsteigerung auf.

Unser Ziel dabei ist klar: Wir möchten die Immobilie zu einem Preis verkaufen, der höher ist als unsere Investition inklusive der Kosten für die Optimierung. Besonders attraktiv ist für uns, dass wir die Immobilie nicht länger als ein Jahr selbst halten. Wir erarbeiten uns also eine enorme Flexibilität und eine schnelle Rückerlangung unserer Liquidität, indem wir bereit sind, Zeit und Geschick zu investieren.

Doch auch hier müssen wir uns natürlich an die geltenden Regeln halten. Dieses Modell wird schnell als gewerblich eingestuft. Daher raten wir euch, dass ihr es nur umsetzt, wenn ihr über eine GmbH kauft und nicht privat.

Immobilienvermittlung

Alle vorgestellten Konzepte sind noch nicht das Richtige für euch? Dann muss der Traum von der Investition in Immobilien noch nicht gestorben sein. Denn ihr könnt von Immobilien auch dann finanziell profitieren, wenn ihr selbst gar kein Geld einsetzt.

Möglich wird das durch die Vermittlung von Immobilien. Ihr müsst nicht gleich professioneller Immobilienmakler werden, aber vielleicht kennt ihr ja jemanden in eurem Umfeld, der eine Immobilie verkaufen möchte. Bietet eure Hilfe an und das ohne eine direkte Bezahlung zu erwarten.

Euer Aufwand wird durch den Käufer beglichen, denn ihr könnt marktübliche 3-5% Provision vom Kaufpreis für euren Einsatz verlangen.

Wichtig für euch: Ihr werdet bei diesem Modell gewerblich tätig und müsst über einen Maklerschein verfügen. Dieser ist nicht an spezielle Ausbildungen oder Kenntnisse gebunden und kann bei eurer Gemeinde einfach beantragt werden. Die Kosten für den Maklerschein liegen einmalig bei 300 bis 2000€.

Ihr kennt jetzt 10 clevere Wege, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Welcher ist für euch der beste und wollt ihr mehr über die Investition in Immobilien erfahren? Dann seid ihr bei uns genau richtig. Wir unterstützen euch bei eurem Vorhaben und liefern euch regelmäßig wertvolles Know How. Besucht also unsere Seite regelmäßig und profitiert von unserer Unterstützung.