Vor allem deine Bank wird es dir danken, wenn du die perfekten Finanzierungsunterlagen beim ersten Gespräch dabei hast. Sei immer der Kunde, der sich perfekt auf die Finanzierung vorbereitet hat. Am Ende arbeitet auch ein Banker am liebsten mit Kunden zusammen, die Ihm seine Arbeit so einfach wie möglich machen.
Dieser Beitrag soll dir bei helfen Bankers-Liebling zu werden. Außerdem findest du eine kurze Check-Liste für die Finanzierungsunterlagen, zum Download am Ende dieses Beitrags. Mit den besten Unterlagen machst du direkt auf Anhieb einen guten Eindruck und positionierst dich gleichzeitig schon für die nächste Finanzierung.
Lets go!
Inhaltsverzeichnis
Objektunterlagen
1. Exposé
Damit sich die Bank einen Eindruck der Immobilie machen kann ist ein ausführliches Exposé unbedingt einzureichen.
Wichtig hierbei sind Eckdaten zur Immobilie (Größe, Alter, Adresse, MFH oder Eigentumswohnung etc.) sowie zur Lage und Anbindung der Immobilie. Außerdem wird der erste Eindruck mit Bildern zur Lage und zum Treppenhaus und Innenbereich der Wohnung abgerundet.
2. Teilungserklärung
Die Teilungserklärung beschreibt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) das Verhältnis zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente für die Objektprüfung durch die Bank.
Aus der Teilungserklärung ergeben sich die Größe der Eigentumswohnung sowie die Größe des Grundstücks und der jeweilige Anteil, der auf die Wohnung entfällt.
Was ihr auch in der Teilungserklärung findet sind etwaige Sondernutzungsrechte, die zum Beispiel auf der Garten oder andere Flächen wie den Dachboden entfallen können.
3. Grundbuch
Im Grundbuch seht ihr welche Lasten / Rechte für die jeweilige Immobilie eingetragen wurden und für wen.
Hierbei wird zwischen verschiedenen Grundbuch Rängen unterschieden. Ein Grundbuch frei von Beschränkungen ist entscheidend für den Immobilienerwerbe und daher ist eine gründliche Prüfung der Grundbücher sehr wichtig.
Die drei Abteilungen des Grundbuchs
- Abteilung I hier raus lassen sich die Eigentümer (ggfs. mehrere Eigentümer mit Anteilen) ablesen.
- Abteilung II findet man die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks. Darunter fallen zum Beispiel Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte oder Erbbaurechte. Besondersheiten stellen zum Beispiel Insolvenzvermerke dar.
- Abteilung III lassen sich die Grundpfandrechte wie z.B. Grundschulden ablesen. Grundschulden entstehen zum Beispiel bei einer Finanzierung und stellen die Sicherheiten der Bank im Falle einer Finanzierung dar. Die Höhe der Grundschuld gibt eine Indikation über frühere Kaufpreise spiegelt aber nicht 1-1 die damaligen Kaufpreise wider. Auch Hypotheken und Rentenschuld inklusive sich auf diese Rechte beziehende Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen werden in Abteilung III vermerkt.
Die finanzierende Bank und Sie sollten die Grundbücher dementsprechend sehr gründlich prüfen. Aus diesem Grund, stellt das Grundbuch einen wichtigen Teil der objektbezogenen Finanzierungsunterlagen dar.
4. Mietverträge
Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind ein wichtiger Prüfungspunkt. Denn Mieter genießen in Deutschland grundsätzlich Kündigungsschutz. Somit kauft man als Investor nicht nur das Objekt, sondern immer auch das bestehende Mietverhältnis. Bei der Prüfung würde ich mir auch Mietkontenauszüge zeigen lassen, am besten über einen längeren Zeitraum.
Sollte der Mieter die Mieter unregelmäßig bezahlen, ist dies ein Indiz für einen Mieter, der am Limit lebt und ggfs. ein größeres Risiko für einen Mietausfall. Ich habe bereits einen detaillierten Beitrag über das Thema hier geschrieben.
Unterlagen zur Bonität
1. Einkommensnachweise
Ihr solltet die letzten 3 monatlichen Lohnsteuerabrechnungen von eurem Arbeitgeber mitbringen sowie die letzte Dezember Abrechnung (vom Vorjahr).
Am besten lasst ihr euch von eurem Arbeitgeber diese Abrechnung immer digital zur Verfügung stellen. Somit seid ihr flexibel und habt die Abrechnungen immer parat.
2. Vermögenswerte
Für die Finanzierung sind alle Vermögenswerte wichtig, die ihr besitzt. Dies können Aktiendepots, Fonds, Lebensversicherungen, Rentenansprüche oder Immobilienvermögen sein.
Am besten stellt ihr alle Verbindlichkeiten und Vermögenswerte gegenüber und berechnet einen Netto Vermögenswert.
In einem weiteren Artikel werde ich Euch anhand eines Beispiels mal zeigen, wie ich meine Vermögenswerte an die Bank weiterleite.
3. Steuererklärung
Auch wichtig sind Bescheide und Steuererklärungen des letzten Jahres woraus alle Einnahmen und Ausgaben hervor gehen. Dies ist nicht nur für Selbständige sondern auch für Angestellte sehr wichtig.
Am Ende verlässt sich die Bank auf die Zahlen aus der Steuererklärung und kann eure Angaben nochmal validieren. Von daher ist eure Einkommenssteuererklärung ein wichtiger Bestandteil der einzureichenden Finanzierungsunterlagen.
4. SCHUFA Auskunft
Die Bank legt natürlich Wert auf eine lupenreine SCHUFA. Gerade wenn ihr euch für eure erste Immobilie interessiert, wird die Bank auf eure SCHUFA Auskunft Wert legen. Meist ist die SCHUFA-Auskunft aber nur ein kleiner Teil der gesamten Bonitätsprüfung und auch eine schlechte SCHUFA nicht immer ein Ausschlusskriterium.
5. Rentenbescheid, Rentenauskunft
Gerade wenn ihr bereits älter seid und das Renteneintrittsalter mit der Immobilienfinanzierung überschneidet, wird sich die Bank auch die nachhaltig zu erzielenden Einkünfte aus eurer Rente anschauen.
Fazit
Die passenden Finanzierungsunterlagen immer griffbereit zu haben, hat viele Vorteile als Investor.
Zum einen werden euch die Finanzierungspartner und Makler lieben, da ihr wenig Arbeit verursacht und somit gute und verlässliche Kunden darstellt. Außerdem ist es sehr hilfreich, wenn man seine Unterlagen bereits vorab zusammengetragen hat.
Dies ermöglicht es einem bereits mit einer Indikativen Finanzierungszusage der Bank auf Objektsuche zu gehen. Sollte man dann das passende Objekt gefunden haben, kann man mit guten Gewissen ein Angebot für das Objekt abgeben. Außerdem sticht man durch diese Vorarbeit oft andere Interessenten aus und sichert sich so die besten Objekte.