In diesem Beitrag erkläre ich euch was du unbedingt beim Eigentumswohnung kaufen beachten solltest und welche Unterlagen ihr unbedingt anfordern solltet. Außerdem klären wir die gängigsten Fragen, die sich vor dem Kauf einer Immobilie stellen. Eine dieser Fragen dreht sich um die Unterlagen, die eure finanzierende Bank unbedingt benötigt und die ihr beim Makler anfordern solltet.
Inhaltsverzeichnis
Grundbuchauszug
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest solltest du unbedingt einen Blick in das aktuelle Grundbuch werfen. Dort siehst du ob eine Grundschuld und wenn ja in welcher Höhe eingetragen wurde und ob das Grundstück sonst mit anderen Lasten oder Pflichten belegt wurde.
Dazu zählen zum Beispiel Wegerechte für andere Eigentümer / Nachbarhäuser.
Teilungserklärung
Eine Wohnung als Teil eines größeren Mehrfamilienhauses wird anhand einer Teilungserklärung aufgeteilt. In dieser Teilungserklärung wird die gesamte Fläche in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt.
Ob die Wohnung zivilrechtlich genehmigt ist, solltest du unbedingt prüfen. Manchmal werden Gewerbeflächen (u.a. Praxisräume) nicht ordnungsgemäß umgenutzt und dann als Wohnfläche verwendet. Deswegen ist es sehr wichtig, zu prüfen ob deine Wohnung auch wirklich für Wohnzwecke genehmigt ist. Sollte dies nicht der Fall sein würde ich als Anfänger die Finger von dieser Immobilie lassen.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan für das kommende oder aktuelle Abrechnungsjahr gibt euch Auskunft über die Höhe des Hausgeldes, das ihr an die Hausverwaltung zahlen müsst. Außerdem könnt ihr ablesen, wie das Verhältnis zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist.
Für euch als Vermieter sind die Höhe des Hausgeldes auch eine Indikation wie viel Nebenkosten für eure Mieter anfallen. Im Grunde ist es für eure Mieter egal, wie hoch die Kaltmiete ist, für Sie zählt primär die gesamte Miete inklusive aller Nebenkosten. Solltet ihr also auf eine Wohnung treffen, die besonders hohe Nebenkosten hat, lohnt es sich einen genauen Blick auf den Grund für diese erhöhten Kosten zu legen.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung der Vergangenheit solltet ihr in auf jeden Fall genau überprüfen. Die Nebenkostenabrechnung liefert euch genaue Anhaltspunkte wie hoch die nicht umlagefähigen Kosten für euch als Investor sind.
Diese nicht umlagefähigen Kosten zahlt nämlich nicht der Mieter und mindern dementsprechend eure Brutto Rendite.
Aus dieser Wohngeldabrechnung lässt sich erkennen, dass auf diese Wohneinheit pro Jahr nicht umlagefähige Kosten in Höhe von 746,80 EUR entfallen. Diese Kosten müssen dann monatlich von den Mieteinnahmen abgezogen werden, da diese Kosten nicht der Mieter zahlt, sondern der Vermieter.
Mietverträge
Falls die Wohnung, die du kaufen möchtest vermietet ist, solltest du die aktuellen Mietverträge prüfen. Dabei ist es besonders wichtig, die Angaben der Makler genau zu überprüfen und zu schauen ob die Mieten mit der Mietliste überein stimmt.
Sollte es eine Differenz geben, fragt ruhig den Makler oder Eigentümer, wie es zu dieser Differenz kommt. Gründe für eine Abweichung könnten die folgenden sein:
- Mieterhöhung ist nicht richtig dokumentiert
- Mietminderung ist nicht richtig dokumentiert
- Nebenkosten sind erhöht worden
Auszüge aus den Mietkonten
In den Auszügen der Mietkonten könnt ihr erkennen, wie regelmäßig die Mieten gezahlt werden. Sollte die Miete unregelmäßig gezahlt werden, dann deutet dass auf finanzielle Schwierigkeiten deiner Mieter hin. Möglicherweise gibt es auch eine andere Erklärung, aber man sollte unbedingt nachfragen, wie es zu dieser Situation gekommen ist.
Da du die aktuellen Mietverträge mit allen Lasten und Pflichten übernimmst, ist es sehr wichtig keine schlechten Mieter zu übernehmen, die eventuell schon bald keine Miete mehr zahlen können. Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen willst, ist ein solides Mietverhältnis einer der wichtigsten Faktoren für ein erfolgreiches Investment.
Kaution / Sparbücher
Sollte der Mieter eine Kaution bezahlt haben, dann lohnt es sich die Auszüge für die Kaution anzufragen. Ist keine Kaution bezahlt worden, dann gibt es möglicherweise ein Sparbuch.
Wenn es gar keine Mietsicherheit gibt, stellt sich die Frage wie du dieses Risiko im Fall der Fälle abdecken könntest. Da du in diesem Fall bei einem Mietausfall direkt ohne Rücklagen dar stehst.
Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Am besten schaut ihr euch die Protokolle der letzten 3 Jahre an. Man findet immer wieder sehr wichtige Informationen in diesen Protokollen und bekommt ein erstes Gefühl, ob es in der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit irgendwelche Rechtsstreitigkeiten oder Dissonanzen gab.
Besonders sollte man auf die folgenden Fragen stellen:
- Reichen die Rücklagen der WEG auch für größere Sanierungen oder finanzieren sie diese per Sonderumlage?
- Gab es Streitigkeiten in der WEG?
- Wie viele der Eigentümer nehmen an der Versammlung teil?
- Lassen sie das Objekt professionell verwalten?
Wohnflächenberechnung
Deine finanzierende Bank möchte meist eine aktuelle Wohnflächenberechnung haben. Meist gibt es für ältere Gebäude keine Wohnflächenberechnung und der Verkäufer erstellt sie im Laufe des Prozesses.
Hierbei ist auf die QM Zahl in der Wohnflächenberechnung und der in der Teilungserklärung definierten Wohnfläche zu unterscheiden. Manchmal gibt es größere Abweichungen, was ein Ansatz für eine Preisverhandlung sein könnte.
Energieausweis
Auf einem Energieausweis kann man die fiktive Energieeffizienz eines Hauses ablesen. Diese Unterlagen sind zwingend notwendig beim Verkauf. Ich finde Sie allerdings nicht sonderlich verlässlich, da sie sich am Verbrauch der Mieter orientieren. Dass heißt, sollten die Bewohner viel Energie verbrauchen, dann ist die Energiebilanz des Gebäudes schlecht.
Grundsteuerbescheide
Grundsteuerbescheide sind auch ein relevanter Teil der Nebenkosten für eure Mieter, denn sie lassen sich vollständig auf den Mieter umlegen. Ich würde gerade bei einem Mehrfamilienhaus immer die Grundsteuerbescheide anfordern und auch bei einer Eigentumswohnung kann diese Information relevant sein.
Flurkarte / Grundrisse
Die Flurkarte stellt das Grundstück im Verhältnis zu anderen Grundstücken in der selben Straße dar. Der Grundriss bildet deine Wohnung innerhalb des Gebäudes ab und begrenzt diese nach außen. Im Idealfall können aus deinem Grundriss auch die Zimmer, Diele, Badezimmer und Dusche/WC abgelesen werden.
Fazit
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest brauchst du eine Unterlagen, die es dann im zweiten Schritt zu überprüfen gilt. Ich habe dir die wichtigsten Dokumente, die du für eine erfolgreiche Finanzierung benötigst aufgezählt und erläutert.
Ich würde mich freuen, wenn du noch Fragen oder Anregungen hast, wenn du mir einen Kommentar dar lässt.
Vielen Dank für den Text über den Kauf von Eigentumswohnungen. Meine Frau und ich überlegen uns, eine Eigentumswohnung zu kaufen und sind noch auf der Suche nach Tipps. Guter Hinweis, den Wirtschaftsplan anzufordern, da dieser Auskunft über die Höhe des Hausgeldes gibt.
Vielen Dank für den netten Kommentar. Ich freue mich, wenn Ich Ihnen weiterhelfen konnte.
Gut zu wissen, dass der Energieausweis zwingend notwendig beim Verkauf ist. Ich möchte mir mithilfe eines Kleinkredits meine erste Eigentumswohnung in Traun kaufen. Ich werde mich dafür demnächst an einen professionellen Immobilienmakler wenden.