Arten von Mietverträgen einfach erklärt

Mietverträge sind oft kompliziert. Für Vermieter ist es jedoch wichtig den richtigen Mietvertrag für seine Bedürfnisse zu finden. Im folgenden Artikel erklären wir die 3 gängigsten Arten von Mietverträgen: Der unbefristete Mietvertrag, die Staffelmiete und die Indexmiete.

Unbefristeter Mietvertrag – der Klassiker

Die häufigste Form des Mietvertrags ist der unbefristete Mietvertrag und läuft auf unbestimmte Zeit.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Will der Vermieter kündigen, benötigt er einen gesetzlich anerkannten Grund (z.B. Eigenbedarf). Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer des aktuellen Mieters. Diese beträgt zwischen 3 und 9 Monaten

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• nach 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
• nach 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Zudem kann er die Miete nicht erheblich erhöhen. Der Vermieter muss sich hier an gesetzliche Vorschriften halten zum Beispiel die Jahressperrfirst sowie die Kappungsgrenze.

Das bedeutet, dass ihr als Vermieter niedrige Bestandsmieten nicht auf einmal an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen dürft. Zudem muss zwischen dem Einzug und der letzten Monatsmiete mindestens ein Abstand von zwölf Monaten gelassen werden. Abschließend darf innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden, in angespannten Wohnlagen sogar nur 15 Prozent („Kappungsgrenze“). Dazu zählen die großen Ballungsräume, wo die Mieten in den letzten Jahren stark angestiegen sind.

Dem Thema Mieterhöhungen bei unbefristeten Mietverträgen widmen wir einen eigenen Artikel unter dem folgenden Link.

Zeitmietvertrag

Der Zeitmietvertrag ist eine der weniger genutzten Arten von Mietverträgen. Diese Form des Mietvertrags unterscheidet sich darin, dass sich hierbei Vermieter und Mieter auf eine bestimmte Mietdauer einigen. Eine Kündigung des Mietvertrages, darf mit Ausnahme der fristlosen Kündigung, nicht ausgesprochen werden. Zwingend notwendig ist seit der Mietrechtsreform in 2001, einen Befristungsgrund mit anzugeben und schriftlich zu vereinbaren. Ansonsten gilt der Vertrag automatisch als unbefristetes Mietverhältnis.

Dem Mieter ist es also nur gestattet die Mietdauer einzuschränken, wenn ein stichfester Befristungsgrund hierzu vorliegt. Gründe die als anerkannt gelten sind zum Beispiel Eigennutzung oder Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel Modernisierung oder Abrissarbeiten. Für den Befristungsgrund der Eigennutzung solltest du explizit den Verwandtschaftsgrad angeben.

Bei der Gestaltung der Zeiträume habt ihr einen größeren Spielraum und seid nicht eingeschränkt. Dies kann sogar bis zur Mietdauer auf Lebenszeit „befristete“ Mietverträge zur Folge haben.

Als Instrument für Investoren ist der Zeitmietvertrag durchaus ein interessantes Mittel. So wäre es zum Beispiel denkbar einen befristeten 3 Jahres Mietvertrag mit einem Mieter abzuschließen mit der Intention die Wohnung nach dem Ablauf der 3 Jahres Frist umfangreich zu sanieren.

Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag wird nicht nur die Anfangsmiete festgelegt. Es stehen auch zukünftige Mietsteigerungen fest. Das gibt dem Mieter Planungssicherheit & verringert den Verwaltungsaufwand für den Vermieter. Der Vermieter kann sich so relativ leicht gegen die durch die Inflation steigenden Kosten absichern, ohne jeweils eine Mieterhöhung vorzunehmen. Allerdings muss man dazu sagen, dass eine Staffelmiete noch relativ unüblich ist und viele Mieter abschreckt.

Sofern es an dem Ort keine Mietpreisbremse gibt, kann Die Miete aufgrund der Staffeln auch über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.

Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr Abstand liegen.

Die Laufzeit eines Staffelmietvertrags kann bis zu 15 Jahre festgelegt werden.

Wichtig ist, dass die jeweiligen Mietsummen inklusive der Staffelung ausdrücklich im Vertrag stehen. Beispielsweise wäre folgende Formulierung unwirksam: „die Miete steigt jährlich um 4%“. Es muss eine konkrete Kaltmiete genannt werden wie zum Beispiel 400 EUR ab Jahr 2: 409 EUR und so weiter.

Während der Laufzeit des Vertrages, kann der Vermieter nicht gesondert die Miete erhöhen oder den Mietvertrag kündigen. Das gilt auch nicht bei Modernisierungen.

Der Mieter darf spätestens zum Ablauf des vierten Jahres kündigen (sofern keine Nachmieterklausel besteht) und danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Da Staffelmieten nicht durch ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt sind, spielt die ortsüblich Vergleichsmiete keine Rolle. Vermieter können somit auf Staffelmieten zurückgreifen, wenn Sie mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen wollen.

Indexmietvertrag

In einem Indexmietvertrag wird die Miete an den Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland vom statistischen Bundesamt gekoppelt.

Bei Veränderungen des Index, bedeutet das nicht automatisch eine Mieterhöhung. Die bisherige Miete muss seit einem Jahr unverändert sein.

Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter den alten und den aktuellen Index schriftlich mitzuteilen und die neue Miete in Euro ausweisen.

Die höhere Miete ist erstmalig zwei Monate nach der schriftlichen Benachrichtigung des Vermieters zu zahlen.

Mit dem Berichtsmonat Januar 2019 erfolgte die Umstellung des Verbraucherpreisindex vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015.

Arten von Mietverträgen als Investor

Mit der Erläuterung der verschiedenen Arten von Mietverträgen, erhaltet Ihr hoffentlich einen besseren Einblick in die komplizierte Welt der Mietverträge. Als Investoren übernehmt ihr häufig bestehende Mietverhältnisse und eine eigehende Prüfung der bestehenden Verträge ist sehr wichtig.

Man muss vor dem Kauf genau prüfen ob die Miete zum Beispiel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt („Mietsteigerungspotenzial“) oder ob sogar eine Staffelmiete vereinbart wurde (keine außerordentlichen Steigerungen möglich).