Eine Immobilie als Kapitalanlage hat gleich mehrere finanzielle Vorteile. Zusätzlich zu Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzialen, zählen auch Steuervergünstigungen wie der Abschreibung (oder auch AfA – Absetzung für Abnutzung) dazu. Bei der Abschreibung der Eigentumswohnung gibt es spezielle Regelungen für Neu- und Altbauten, Denkmalimmobilien oder Gewerbeimmobilien.
Immobilien als Kapitalanlage werden seit Jahren immer beliebter und gerade junge Investoren kaufen gerne Immobilien. Besonders die positiven Entwicklungen der Mieten, das günstige Zinsumfeld und steigende Immobilienpreise haben in den letzten Jahren viele Anleger davon überzeugt, in Betongold zu investieren. Neben den Mieteinnahmen gibt es auch Steuervergünstigungen, die die Rendite von Immobilien Investitionen steigern können. Der Staat gewährt diese in Form von Absetzung für Abnutzung oder auch AfA.
In diesem Beitrag möchte ich Euch einen Überblick über das Thema geben und die speziellen Regelungen erläutern.
Abschreibung Eigentumswohnung: was ist AfA?
Hierbei handelt es sich um eine pauschalen Ansatz einer Wertminderung des Gebäudes aufgrund von Abnutzung der Bausubstanz mit der Zeit. Im Grunde handelt es sich hier um einen steuerlichen Anreiz, um den Verfall von Immobilien zu verhindern. Die AfA wird jährlich in Höhe eines Prozentsatzes der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks) angesetzt. Das Grundstück ist von der Abnutzungserscheinung ausgenommen und führt gerade in guten städtischen Lagen zur Wertsteigerung.
Für die Besteuerung gilt, bis auf wenige Ausnahmen siehe AfA für Altbau-, Denkmal- und Gewerbeimmobilien), eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Daraus ergibt sich eine Abschreibung in Höhe von 2% pro Jahr für den Normalfall.
Abschreibung einer Eigentumswohnung: Was zählt zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?
1.) Gebäudeanteil
Der größte Teil der Anschaffungskosten entfällt auf den Gebäudeanteil beim Immobilienkauf. Hierzu zählt wie anfänglich bereits erwähnt nicht der Grundstückswert. Somit ist es für uns als Investor vorteilhaft, den Gebäudeanteil am Kaufpreis so hoch wie möglich anzusetzen. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsgrundlage und verringert somit unsere Steuerlast.
Allerdings musst diese Aufteilung nachvollziehbar und realitisch sein, sonst wird das Finanzamt nicht zustimmen. Grundsätzlich solltet ihr euch also für die Aufteilung an der tatsächlichen Verkehrswerte für Grund und Boden orientieren. Wie ihr den Anteil des Grundstückswerts ermittelt könnt ihr hier im Detail nachlesen.
Tipp: Wenn die konkreten Umstände des Grundstücks wie z.B. Mikrolage und Schnitt es rechtfertigen, können Sie ggfs. Abschläge auf den Bodenrichtwert vornehmen und diese vor dem Finanzamt argumentieren. Das müsst ihr natürlich plausibel begründen. Am besten holt ihr euch in diesem Fall Unterstützung durch einen Gutachter und Steuerberater.
2.) Kaufnebenkosten
Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Notar- und Gerichtskosten
Diese einmaligen Kosten gehören auch zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsgrundlage.
Da die pauschal angesetzten Abschreibungsbeträge relativ großzügig bemessen sind, ist in der Regel der tatsächliche Wertverlust der Immobilie niedriger als 2% pro Jahr. Außerdem könnt ihr die Abschreibung steuerlich nutzen, egal ob eure Immobilie einen Wertverlust erlitten hat oder sich der Wert gar gesteigert hat.
Durch diesen Effekt der Abschreibung sind die Mieteinnahmen rechnerisch niedriger und ihr zahlt weniger Steuern, obwohl tatsächlich gar keine Wertminderung eingetreten ist (gerade in A-Lagen und wertstabilen Städten). Aus diesen Effekten ergeben sich Steuervorteile für den Immobilien Investor.
Des Weiteren könnt ihr auch Instandhaltungsmaßnahmen, wie Renovierungen von der Steuer absetzen. Sollten die Einnahmen aus Vermietung durch diese Maßnahmen gar negativ werden, können sie die Steuerlast für andere Einkunftsarten mindern. Gerade Gutverdiener können in diesem Fall erheblich Steuern sparen.
Praxis Beispiel: Ein Immobilien Investor investiert in den ersten Jahren seines Investment 100.000 EUR in verschiedene Instandhaltungsmaßnahmen. Dazu zählen die komplette Modernisierung von zwei Wohnungen in einem 8-Parteien Mehrfamilienhaus. Mit seinem persönlichen Grenzsteuersatz von 42% auf seinen Arbeitslohn aus unselbständiger Arbeit von 200.000 EUR pro Jahr, kann er somit sein zu versteuerndes Einkommen um 100.000 EUR reduzieren. Insgesamt bleibt ihm so eine Steuerersparnis von 42.000 EUR.
Welche Unterschiede bei Abschreibung Von Eigentumswohnung gibt es?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird nach derzeit geltender Rechtslage für Wohngebäude mit linear 2% pro Jahr gestattet.
1.) AfA bei Neubau
Bei Neubauten berechnet sich die Abschreibung anhand der Herstellungskosten. Die Herstellungskosten sind die Kosten die für die Errichtung des Gebäudes angefallen sind. Dazu gehören neben den Kosten für die Handwerkerleistungen und Material auch die Planungskosten eines Architekten sowie Baustatikers.
Zudem zählen auch die Erschließungskosten des Grundstücks an die Versorgungsnetze zu den Herstellungskosten. Keine abschreibungsfähigen Herstellungskosten sind allerdings die öffentlich- rechtlich erhobenen Erschließungskosten der Gemeinde. Diese Kosten werden auf den Grundstückswert addiert und sind somit nicht abschreibungsfähig.
2.) AfA bei Altbau
Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 2,5% pro Jahr (linear).
3.) AfA bei gewerblicher Nutzung
Sollten ein Gebäude gewerblich genutzt werden und nicht zu Wohnzwecken dienen, dann gehört es zum Betriebsvermögen der jeweiligen Firma. Hierbei geht der Staat von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb dürfen solche gewerblich genutzten Gebäude innerhalb von 33 1/3 Jahren oder 3% pro Jahr abgeschrieben werden.
4.) Abschreibung bei Denkmalschutz-Immobilien
Denkmalschutz Immobilien sind ein Sonderfall und deswegen gelten höhere Abschreibungssätze als bei anderen Immobilien. Oft werden diese Immobilien deswegen von Profi-Investoren gekauft und entwickelt und als so genannte „Steuersparmodelle“ an gut situierte Kapitalanleger verkauft.
Besonders attraktiv sind die folgenden Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger mit hohen Einkommen. Die reinen Modernisierungskosten für Denkmalimmobilien können in den ersten acht Jahren mit 9% und weiteren vier Jahren mit 7% steuerlich geltend gemacht werden.
Oft werden diese Immobilien deswegen aufwändig Luxus saniert um die Steuervorteile für die Investoren zu optimieren. Ich persönliche rate von solchen Projekten den meisten meiner Mentees allerdings ab. Eine Immobilie sollte sich auch immer ohne steuerliche Vorteile rechnen und dies ist in diesen Vertriebsimmobilien oft nicht der Fall.
Für die Anschaffungskosten ohne den Teil der auf die Modernisierung entfällt gelten die selben Bestimmunen wie für andere Immobilien auch. Eine lineare Afa von 2% für Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden und von 2,5% für Immobilien, die davor gebaut wurden.
Kleiner Tipp: Auch Eigennutzer können die Steuervorteile von Denkmal-Immobilien für sich nutzen. Die beschleunigte Abschreibung auf die Modernisierungskosten gilt in diesem besonderen Fall auch für Eigennutzer. Dies gilt allerdings nur auf den Modernisierungskostenanteil und die Altbau-Substanz kann nicht abgeschrieben werden.
Wann beginnt die AfA?
Die AfA beginnt sobald das Gebäude fertiggestellt wurde (im Neubau Scenario). Bei Bestandsimmobilien beginnt die AfA mit dem wirtschaftlichen Übergang des Gebäudes. Oft beginnt die Abschreibung somit unterjährig und kann somit nur anteilig auf die Tage genutzt werden.
Fazit:
Die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung ist ein Rendite Aspekt beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie sollte allerdings nicht der Hauptgrund für ein Investment in eine Immobilie sein. Auch ohne die steuerlichen Vorteile durch die Steuerersparnisse sollte das Investment Sinn machen und einen positiven Cash Flow erzeugen. Gerade Immobilien, die sich nur mit erheblichen Steuererleichterungen rechnen sind oft ohne diese Ersparnisse nicht lukrativ. Ein Investor sollte immer auf den Cash Flow nach Steuern achten und auch berechnen wie die Abschreibung sich auf die Rendite Erwartung auswirkt.