In diesem Artikel erkläre ich euch die 3 Arten von Darlehen und zeige euch die wichtigsten Unterschiede. Zum Schluss gebe ich euch meine Einschätzung zu Vor- und Nachteilen als Investor geben.
Inhaltsverzeichnis
Arten von Darlehen: Annuitätendarlehen
Die wohl bekannteste Form ist das Annuitätendarlehen – diesen Begriff habt ihr mit Sicherheit schon mal gehört. Das Annuintätendarlehen ist der Klassiker unter den Finanzierungsvarianten. Wieso ist gerade diese Form der Finanzierung so beliebt? Der Grund liegt auf der Hand – die monatliche Rate bleibt jeden Monat gleich und somit kann der Investor gut planen.
Um zu verstehen wieso die monatliche Rate konstant bleibt, muss man die Zusammensetzung des Darlehens verstehen. Es besteht aus zwei Komponenten: 1.) Zinsen und 2.) Tilgung.
Der Zinsanteil reduziert sich monatlichen und der Tilgungsanteil steigt. Diese beide Effekte gleichen sich genau aus und somit ist die monatliche Rate, bis zum Ende der Zinsbindung, gleich. Viele Investoren vergessen allerdings, dass durch eine monatliche sinkende Zinslast, die steuerlichen Gewinne einer Immobilie steigen.
Wichtig ist es deswegen, die Rentabilität inkl. Steuereffekte auf die gesamte Finanzierungsdauer zu betrachten. Nur so lassen sich steuerliche Fallen vermeiden!
Vorteile
- hohe Planbarkeit durch gleichbleibende monatliche Belastung
- steigender Tilgungsanteil
Nachteile
- sinkender Zinsanteil sorgt für weniger steuerliche Abzüge und somit höhere Steuerlast
Arten von Darlehen: Bauspardarlehen
Gerade in der aktuellen Situation mit niedrigen Zinsen, träumen viele Anleger davon, sich diese niedrigen Zinsen für lange Zeit zu sichern. Ein Bauspardarlehen könnte in diesem Fall interessant für dich sein.
Das Bauspardarlehen funktioniert etwas anders als das Annuitätendarlehen. In der ersten Phase zahlt man monatlich einen Tilgungsersatz in den Bausparer ein. Bis dann nach vielen Jahren das Darlehen zuteilungsreif ist, meist bei einer Bausparsumme zwischen 30%-50% der Darlehenssumme.
Nachdem das Darlehen zuteilungsreif ist, wird ein normales Annuitätendarlehen aktiviert für das schon anfänglich der Zinnssatz vereinbart wurde. Somit ist es möglich mit diesen beiden Produkten ein Objekt vollständig zu finanzieren und sich die günstigen Zinsen zu sichern. Natürlich kann man nicht sicher sein, ob die Zinsen nicht weiterhin auf dem niedrigen Niveau bleiben. Diese Form des Darlehen ist vor allem für Investoren mit einem hohen Bedarf an Sicherheit zu empfehlen. Denn die Sicherheit wird eigentlich immer mit zusätzlichen Gebühren und ggfs. nicht den besten Konditionen erkauft.
Ich selber habe alle meine ersten Immobilien mit diesem Konstrukt finanziert. Gerade als Anfänger wollte ich die absolute Sicherheit und Zinsrisiken vollständig ausschließen. Ich weiß, dass ich mit einem Annuitätendarlehen jetzt im Nachhinein besser gefahren wäre. Allerdings fühlte es sich gerade am Anfang gut an, die Sicherheit zu haben, sich keine Sorge um steigende Zinsen machen zu müssen.
Vorteile
- langfristige Absicherung der günstigen Zinsen im aktuellen Zinsumfeld
- Konstante Zinslast in der ersten Phase des Bausparers
Nachteile
- niedrigere Tilgung, da Zinsen konstant bleiben
- doppelte Disagios (Abschlussgebühren) für zwei Produkte (Bausparer + 2. Darlehen)
Festdarlehen
Die letzte Art der 3 Arten von Darlehen, die ich euch heute vorstelle, wird auch tilgungsfreies oder endfälliges Darlehen genannt. Bei dieser Form des Darlehen werden nur Zinsen und keine Tilgung gezahlt. Das heißt dann aber auch, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig getilgt werden muss.
Genau aus diesem Grund wird das Festdarlehen meist mit einem Tilgungsersatzprodukt kombiniert. Dafür bieten sich Produkte wie Lebensversicherung, Bausparverträge oder auch Aktienfonds an. Damit kann dann im Idealfall, die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden. Gerade bei Produkten, wo es keine gesicherte Rendite gibt, muss man allerdings besonders darauf achten, dass man im schlimmsten Fall die fehlenden Beiträge ausgleichen kann. Ansonsten droht am Ende der Laufzeit das böse Erwachen, weil man nicht genügend Vermögen aufgebaut hat.
Durch die gleichbleibende Zinslast haben sie zudem einen Steuervorteil gegenüber der normalen Annuitätendarlehen.
Vorteile
- Steuervorteil durch gleichbleibende Zinslast
- finanzielle Flexibilität durch niedrigere monatliche Rate (da keine Tilgung)
Nachteile
- Tilgung des Darlehens auf einen Schlag
Fazit
Die wichtigsten 3 Arten von Darlehen unterscheiden sich deutlich und jede Darlehensform hat Ihre Berechtigung.
Die am häufigsten gewählte Darlehensform für Investoren ist das Annuitätendarlehen. Allerdings kann auch eine Kombination eines Bausparvertrags + Festdarlehen eine Möglichkeit sein um sich langfristig gegen Zinsänderungsrisiken abzusichern.